Thứ Năm, 22 tháng 1, 2015

HỢP ĐỒNG (Phần tiếp theo)

Mua nhà đất: Cẩn trọng với hồ sơ giả!

Mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền: Nắm dao đằng lưỡi

Cẩn trọng trước các chiêu “phù phép” giấy tờ nhà đất


Mua nhà đất: Cẩn trọng với hồ sơ giả!

Với thủ đoạn ngày càng tinh vi, nhiều người đã bị kẻ xấu dễ dàng lừa bán nhà đất chỉ với những bộ hồ sơ giả mạo. Vì thế, khi thực hiện các giao dịch nhà đất, người mua nên cẩn trọng tìm hiểu kỹ và phải nắm được chủ đầu tư thực sự của dự án.

Lập công ty nhưng làm ăn thua lỗ, GĐ Nguyễn Hồng Minh đã làm 2 bộ hồ sơ giả của ngôi biệt thự nhiều tỷ đồng. Từ 2 bộ hồ sơ giả, Minh đã bán nhà trên giấy gần 8 tỷ đồng. Cũng bằng hình thức này, Minh còn tự nhận làm nhân viên của một tổng công ty có thương hiệu ở Hà Nội để lừa đảo nhiều người khác chiếm đoạt hơn 8 tỷ đồng nữa.

Nguyễn Hồng Minh, 40 tuổi, trú tại phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội. Để tạo cho mình cái mác sang trọng, năm 2006, Minh thành lập Công ty cổ phần Xây dựng Delta và ghi tên mình làm giám đốc.

Tháng 2/2010, Minh đến khu vực Bến xe Hà Đông (Hà Nội) gặp một người thanh niên tên Hùng (không rõ địa chỉ) và đặt vấn đề cần mua hồ sơ nhà đất giả. Khi Hùng nhận lời, Minh đưa Hùng tới Khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên, Hà Nội) và chỉ vào một ngôi biệt thự đang xây thô 3,5 tầng trên diện tích 245m2 tại số 1, dãy B do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (nay là Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị) làm chủ dự án. Sau đó, Minh cung cấp cho Hùng một số thông tin cá nhân của mình để Hùng làm giả bộ hồ sơ ngôi biệt thự này cho Minh.

Một tuần sau, Hùng giao cho Minh hai bộ hồ sơ giả như đặt hàng của Minh. Sau khi có được hồ sơ giả ngôi biệt thự ở Khu đô thị mới Việt Hưng, Minh thấy gia đình ông Vũ Ngọc Khanh, ở quận Thanh Xuân, Hà Nội treo biển kinh doanh cầm đồ và môi giới kinh doanh bất động sản, nên đề nghị thế chấp ngôi biệt thự mà Minh vừa làm giả hồ sơ.

Xem xong hồ sơ nhà đất của Minh, ông Khanh không biết đó là hồ sơ giả nên đã cùng ông Trương Tuấn Nghĩa, ở quận Thanh Xuân đề nghị tới ngôi biệt thự của Minh. Coi xong, ông Nghĩa và ông Minh đề nghị Minh bán lại ngôi biệt thự cho họ với giá 6 tỷ đồng. Vợ chồng Minh cùng ông Khanh và ông Nghĩa đến Văn phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng ngôi biệt thự nói trên và các tài sản gắn liền với đất cho hai ông. Khi thủ tục hoàn tất, ông Khanh và ông Nghĩa giao cho vợ chồng Minh hơn 5 tỷ đồng. Sau đó, ông Khanh và ông Nghĩa đến gặp chủ dự án làm thủ tục sang tên ngôi biệt thự thì mới biết bị lừa.

Trong thời điểm hành vi lừa đảo ông Khanh và ông Nghĩa chưa bị lộ, Minh vẫn còn một bộ hồ sơ giả trong tay nên nghĩ cách lừa tiếp. Biết ông Nguyễn Thanh Tùng, ở quận Ba Đình, Hà Nội đăng trên báo nhu cầu cần mua nhà, Minh điện thoại cho ông Tùng mời mua ngôi biệt thự mà Minh đã thuê người làm hồ sơ giả.

Sau khi xem hồ sơ giả và ngôi biệt thự, ông Tùng đồng ý mua của Minh với giá 7 tỷ 500 triệu đồng. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng căn biệt thự trên với vợ chồng Minh, ông Tùng đã đặt cọc cho vợ chồng Minh 2 tỷ 600 triệu đồng. Hành vi của Minh chỉ bị lật tẩy khi ông Tùng đến gặp chủ dự án hỏi thủ tục sang tên ngôi biệt thự.

Quá trình điều tra vụ án này, cơ quan Công an còn làm rõ, từ tháng 4/2009 đến tháng 1/2010, Minh đã tự nhận là nhân viên của Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị và có tiêu chuẩn mua các suất đất liền kề thuộc dự án Khu đô thị Vân Canh - Hoài Đức (Hà Nội) và các căn hộ chung cư ở Khu đô thị Văn Quán - Hà Đông (Hà Nội) cho 14 người với tổng số tiền hơn 8 tỷ đồng.

Cơ quan điều tra kết luận, Nguyễn Hồng Minh đã lừa đảo chiếm đoạt của các bị hại tổng số hơn 15 tỷ đồng.
(Theo CAND)

Mua nhà tái định cư thông qua hợp đồng ủy quyền sẽ gặp bất lợi

Hiện nay, mua nhà tái định cư thông qua hợp đồng ủy quyền không khác gì "cầm dao đằng lưỡi", khách hàng sẽ gặp bất lợi.
Khi trao đổi với phóng viên về việc mua nhà tái định cư bằng hợp đồng ủy quyền, ông Nguyễn Quang Ngọc, Công ty Luật Quốc tế Thiên Việt cho biết, hình thức mua bán này không phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà.
Hiện nay, đang diễn ra các giao dịch mua bán suất tái định cư bằng hợp đồng ủy quyền và giấy viết tay, điều này dẫn đến nhiều hậu quả khó lường.
Những trường hợp mua bán trên thực tế chỉ căn cứ vào giấy ủy quyền, giấy sang nhượng viết tay đều không được pháp luật công nhận.    
Luật sư Nguyễn Quang Ngọc
Vấn đề mua, bán suất tái định cư thường xuất phát từ chính lợi ích của người bán. Cụ thể, khi nhà, đất bị thu hồi, giải toả, đền bù, người được giao suất tái định cư sẽ tìm cách bán suất này do không có nhu cầu ở hoặc để có tiền mua nhà mới. Tuy nhiên, không thể hoàn tất các thủ tục pháp lý trong các giao dịch này.
Vì thế, việc chuyển nhượng suất tái định vẫn là những thoả thuận ngầm giữa bên bán và bên mua. Đặc biệt, khi giao dịch được thực hiện, cả hai bên có thể phải gánh rủi ro.
Đó là việc mua bán được thực hiện bằng hợp đồng ủy quyền, tuy nhiên, căn cứ theo Điều 581 Bộ luật Dân sự, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Do đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ, trách nhiệm thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Theo đó, trong các trường hợp sau hợp đồng ủy sẽ quyền chấm dứt: công việc được ủy quyền đã hoàn thành; hợp đồng ủy quyền hết hạn; một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền chết, một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền.
Theo các quy định đó, người được ủy quyền chủ yếu có nghĩa vụ thực hiện công việc được ủy quyền và ngoài nội dung đã được ủy quyền thì những công việc khác không có trong nội dung ủy quyền, người được ủy quyền không được quyền thực hiện.
Bên cạnh đó, một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền muốn chấm dứt vào bất cứ lúc nào tùy ý, việc chấm dứt này không phụ thuộc sự đồng ý của bên kia là tính không chắc chắn của hợp đồng ủy quyền.
Ngoài ra, bản chất của hợp đồng mua bán căn hộ và hợp đồng ủy quyền là hoàn toàn khác nhau. Bởi vì hợp đồng mua bán nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền cho bên bán, còn bên bán có nghĩa vụ giao nhà cho bên mua và nhận tiền. Do đó, hợp đồng mua bán nhà đối tượng mới là căn nhà, cụ thể là quyền sở hữu căn nhà, còn hợp đồng ủy quyền đối tượng là thực hiện công việc.
Qua đó có thể thấy, việc mua bán nhà thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền là không phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà vì hợp đồng ủy quyền không thể có nội dung liên quan đến vấn đề mua bán nhà, chuyển giao quyền sở hữu nhà.
Vì thế, liên quan đến việc thực hiện cam kết chuyển quyền sở hữu nhà cho khách hàng, người ủy quyền không có nghĩa vụ nào. Vì thế, quyền lợi hợp pháp của khách hàng khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở sẽ không được đảm bảo.
Bên cạnh đó, luật sư Nguyễn Quang Ngọc cho hay, trên thực tế, những trường hợp mua bán chỉ căn cứ vào giấy ủy quyền, giấy sang nhượng viết tay đều không hợp pháp.
Việc tìm người đứng tên nhận suất tái định cư rất khó khăn cũng là một rủi ro khác cho người mua từ trung gian. Do đó, nhiều trường hợp không thể tìm ra được người chủ đầu tiên để sang tên giấy tờ nhà, đất.
Luật sư Ngọc nhấn mạnh, khách hàng nên hết sức thận trọng khi mua nhà thông qua hợp đồng ủy quyền vì thực tế họ đang "cầm dao đằng lưỡi".
(Theo VTCNews) 

 

Mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền: Nắm dao đằng lưỡi

Vì nhiều lý do, có không ít người đã chọn hình thức mua bán căn hộ hợp đồng ủy quyền công chứng. Hình thức mua bán tiềm ẩn rất nhiều rủi ro này đang có chiều hướng gia tăng.

Thông tin từ các phòng công chứng cho biết, có đến 60% giao dịch nhà đất bằng hình thức này.

Để ghi nhận “chuyển quyền sở hữu căn hộ”, bên mua và bán thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng. Sau khi hoàn tất hợp đồng ủy quyền, các bên dường như yên tâm rằng hợp đồng mà mình lập đã “ổn”. Bởi bên mua đã được cơ quan công chứng chứng thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu đối với bất động sản. Thế nhưng, mọi chuyện không như thế.

Theo phân tích của luật sư (LS) Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng LS Trường, Đoàn LS Tp.HCM, người mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền gặp rất nhiều rủi ro. Hợp đồng ủy quyền có thể công chứng được nhưng người thụ hưởng chỉ có thể thực hiện quyền trong phạm vi được ủy quyền là thay mặt bên ủy quyền nhận giấy tờ, làm các nghĩa vụ tài chính (thực tế giấy tờ nhà cũng đứng tên bên ủy quyền). “Tiền mình nộp, giấy tờ mình cầm nhưng tên người ta, nếu người ta công bằng thì thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chính căn hộ đó cho mình, nếu họ “trở chứng” thì xem như rắc rối to”.
Mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền gặp nhiều rủi ro (Ảnh chỉ mang tính minh họa)
Năm 2009, anh Nguyễn Hoàng Thông quyết định mua căn hộ Minh Thành, Q.7, Tp.HCM bằng cách bên mua và bên bán cùng ra công chứng làm hợp đồng ủy quyền (do căn hộ đang trong quá trình chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu). Vài tháng sau, anh muốn sang nhượng căn nhà cho người khác, đến nhờ chủ cũ làm lại ủy quyền lần nữa (hủy ủy quyền cũ) thì liền bị chủ cũ “làm khó”. Thế là anh phải chi “nặng” cho vị chủ này dù khi mua, họ hứa sẽ sẵn sàng làm ủy quyền lại, nếu anh có ý định bán căn hộ.

Không may mắn như anh Thông, vợ chồng chị Thùy Trang cũng mua căn hộ với dạng ủy quyền tương tự, nhưng đến ngày có giấy chứng nhận quyền sở hữu, theo thỏa thuận, chủ căn hộ, ông M. phải ra công chứng hủy hợp đồng ủy quyền để làm thủ tục sang tên cho vợ chồng chị thì ông M. lâm bệnh, qua đời. Mọi chuyện trở nên rắc rối khi các con của ông M. bắt đầu hục hặc nhau chuyện chia chác căn hộ này, không ai đứng ra làm giấy tờ cho vợ chồng anh chị. Thế là kéo nhau đi kiện.

Cùng chung cảnh ngộ, hiện những người đã trót mua căn hộ tại dự án tái định cư Tân Mỹ, Q.7 (dành cho những người thuộc diện giải tỏa ở rạch Ụ Cây, Q.8) như ngồi trên đống lửa khi mới đây, công an đã vào cuộc ngăn chặn tình trạng sang nhượng lại căn hộ.

Những trường hợp như trên không phải là cá biệt, khi hiện nay tại các phòng công chứng, số lượng giao dịch nhà đất bằng hình thức này chiếm đến 60%.

Văn phòng tư vấn SG từng tiếp nhận nhiều vụ khi giao dịch mua bán đã hoàn tất, nhưng vì giá bất động sản lên cao, bên bán đã yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền, khi đó các bên sẽ phải trở về vị trí trước khi giao kết hợp đồng, hoàn lại cho nhau những gì thuộc về bên kia. Không những thế, nếu bên ủy quyền bỗng dưng mất tích hoặc qua đời… thì xem như hợp đồng cũng “chết” theo. Tóm lại, người mua nhà đất dưới hình thức này luôn “nắm dao đằng lưỡi”.

LS Trường khuyên, không nên mua bán theo hình thức hợp đồng ủy quyền. Có thể làm hợp đồng vay tiền có điều kiện hoặc hợp đồng đặt cọc với chế tài phạt tương ứng để bên bán không thể trở mặt và sau khi có đủ điều kiện làm giấy tờ nhà thì bên bán phải thực hiện nghĩa vụ sang tên.
Một số rủi ro pháp lý có thể gặp khi mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền:
- Một bên có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền.

- Trong mọi trường hợp, người thừa kế của bên được ủy quyền đều không được thừa kế quyền của người được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền.

- Bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, các chủ nợ có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền.

- Khi có nhu cầu vay vốn, bên được ủy quyền mang bất động sản thế chấp cho ngân hàng thì một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận thế chấp, vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch mua bán - ủy quyền này.

- Có thể ký hợp đồng ủy quyền cho nhiều người (thực tế là đem một sản phẩm bán cho nhiều người).

LS Lư Ngọc Thu (Đoàn luật sư Tp.HCM)
(Theo PNO)

 

Cẩn trọng trước các chiêu “phù phép” giấy tờ nhà đất

Gần đây, không ít đối tượng đã dùng các “chiêu trò” thay đổi nội dung trong hợp đồng uỷ quyền, “giả” làm khách hỏi mua nhà, đất đòi chủ nhà cho xem giấy chứng nhận bản chính,… rồi tìm cách làm giấy giả giống y như thật nhằm thực hiện hành vi lừa đảo.

Vô vàn kiểu giả mạo

Gọi điện đến đường dây nóng báo ANTĐ, bà Hoàng Thu Trang, ở quận Thanh Xuân phản ánh, cách đây 1 tháng gia đình bà có đăng báo cần bán ngôi nhà 3 tầng đang ở. Sau khi thông tin được đăng tải rất nhiều người đã tìm đến. Đa phần khách đến mua chỉ hỏi bà Trang ngôi nhà trên có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất ở, có phải tên chính chủ hay không. Cách đây 1 tuần, một cặp vợ chồng đã gọi điện cho bà Trang để hỏi mua căn nhà trên. Sau khi xem vị trí ngôi nhà, cả hai có vẻ rất thích và đề nghị bà Trang cho xem các loại giấy tờ có liên quan và nói họ cần mượn để đến văn phòng công chứng kiểm tra xem đây có phải là giấy tờ thật hay không. Bà Trang không đồng ý nên cặp vợ chồng này bỏ đi. “Gần đây, tôi được biết có một số đối tượng giả làm người mua nhà, lấy lý do mượn giấy tờ của chủ nhà để làm thủ tục sang tên, chứng thực,…rồi đem giấy tờ gốc làm giả nhằm thực hiện hành vi bất chính”, bà Trang chia sẻ.

Bên cạnh các đối tượng giả làm người mua nhà, không ít đối tượng còn giả làm chủ nhà, hoặc nhờ người “đóng thế” làm vợ, hoặc chồng để ký các giấy tờ công chứng khi thực hiện việc mua bán. Theo kinh nghiệm của ông Nguyễn Văn Thắng - công chứng viên (CCV) một văn phòng công chứng ở quận Hoàn Kiếm thì người mua nhà nên đến tận nơi để vừa thấy tận mắt tài sản, vừa xác minh được người giao dịch với mình có phải là chủ thật sự hay không. Bằng kinh nghiệm nghề nghiệp, CCV đã ngăn chặn được một số vụ làm giấy tờ giả, giúp người mua giao dịch được an toàn. Thậm chí, người mua có thể đến bất chợt để xem người đang ở trong nhà đó có phải là chủ thật hay không. Người mua có thể thăm dò thái độ, hỏi lại họ có muốn bán nhà không… bởi đã có trường hợp chồng lấy giấy chứng nhận rồi giấu vợ đem bán và để qua mặt CCV thì chồng thuê người khác đóng giả làm “vợ” để ký và làm các thủ tục có liên quan.

Thậm chí, theo một số văn phòng công chứng, ngay cả hợp đồng ủy quyền cũng có thể bị làm giả. Không ít trường hợp người cho vay tiền đang giữ bản chính giấy chủ quyền nhà, đất của người vay nên họ đã làm giả hợp đồng ủy quyền để bán nhà, đất của người vay. Thậm chí, có trường hợp người này chỉ ủy quyền cho người kia được thế chấp nhà nhưng người được ủy quyền đã tự chỉnh sửa, thêm thắt vào hợp đồng nội dung “được quyền bán nhà” hòng chiếm đoạt số tiền bán nhà.

Cần kểm tra thông tin chính xác

Ngày 10/9 vừa qua, Tòa phúc thẩm TAND Tối cao TP.HCM đã tuyên án Dương Ngọc Phượng, ở Bình Dương 18 năm tù về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, cùng một số đối tượng khác có liên quan. Theo bản án sơ thẩm, từ tháng 10-2007 đến tháng 9-2009, Phượng cho một số cá nhân vay tiền hoặc nhận làm dịch vụ giấy tờ nhà đất để giữ giấy tờ nhà. Sau đó, Phượng lừa người vay tiền ký tên, lăn tay vào giấy vay nợ nhưng thật ra là hợp đồng mua bán nhà. Tiếp đó, Phượng nhờ người đóng giả chủ nhà đến Phòng công chứng ký hợp đồng bán nhà. Tổng cộng Phượng đã làm giả trót lọt 6 bộ hồ sơ bán nhà của những người vay tiền rồi dùng giấy tờ của những căn nhà trên thế chấp vay tiền ngân hàng, chiếm đoạt hơn 4 tỉ đồng.

Trước đó, Phòng CSĐT tội phạm về TTXH Công an TP.HCM đã có quyết định khởi tố bị can, ra quyết định truy nã đối với Nguyễn Anh Kiệt, ở quận Phú Nhuận về tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan tổ chức. Theo hồ sơ, ông N.Q.V, ở quận Gò Vấp quen biết với Kiệt và bày tỏ ý định muốn tìm mua nhà. Sau khi giới thiệu cho ông V một căn nhà ở phường 9, quận Phú Nhuận và cho biết đó là căn nhà của vợ chồng người em gái Kiệt, các bên đã thống nhất và đến văn phòng công chứng để làm thủ tục mua bán. Tại đây, sau khi xem xét giấy tờ nhà đất, nhân thân…, công chứng viên đã công chứng vào hợp đồng mua bán nhà của hai bên. Cầm các giấy tờ nhà, hợp đồng đã qua công chứng, ông V đã giao đủ cho Kiệt cùng vợ chồng “người em gái” 500 triệu đồng.

Sau đó, ông V mang hồ sơ mua bán căn nhà cùng các giấy tờ có liên quan đến Phòng TN-MT quận Phú Nhuận làm thủ tục sang tên. Tại đây, cán bộ cho ông Việt biết giấy tờ chủ quyền nhà có dấu hiệu làm giả nên lập biên bản giữ số giấy tờ trên. Hơn 1 tháng sau, ông V giật mình khi Phòng Kỹ thuật hình sự Công an TP.HCM kết luận hồ sơ giấy tờ nhà mà ông V mang đi đăng ký gồm sổ hồng, trích sao trước bạ, quyết định đổi số nhà đều là giả mạo. Quay trở lại căn nhà anh đã mua, ông V càng bất ngờ hơn khi thấy vợ chồng người chủ thực sự của căn nhà không phải là “người em gái” của Kiệt. Lúc này, ông V mới biết mình bị lừa và báo cơ quan chức năng.

Nhiều cách phòng ngừa

Trước thực tế trên, ông Võ Đình Hải, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, hiện tình trạng làm giấy tờ giả trong lĩnh vực ngân hàng, bán tài sản nhà đất, công chứng,… ngày càng tinh vi. Do vậy, người mua có thể liên hệ với các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh thông tin pháp lý của nhà, đất cần giao dịch như nhà, đất đó ai là chủ, giấy tờ cấp năm nào, vị trí, diện tích ra sao… Bên cạnh đó, người mua nên trực tiếp đến giao dịch với chủ nhà, kiểm tra thông tin bằng cách hỏi người dân xung quanh, tổ dân phố… để lấy thêm thông tin về người chủ. Với cách này, người mua tránh được giấy tờ giả lẫn người giả. Đối với những trường hợp mua nhà, đất bằng các hợp đồng ủy quyền, người mua có thể liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng để xác định hợp đồng đó có hợp pháp hay không rồi mới giao dịch. Khi giao dịch mua bán nhà đất, chủ nhà nên hạn chế cho người khác tiếp xúc với bản chính giấy tờ nhà, đất để tránh bị đánh tráo.

(Theo ANTĐ) 

 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét