Thứ Tư, 28 tháng 1, 2015

Chuyển mục đích sử dụng đất

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nhà xưởng như thế nào?
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm ;
Chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải đóng tiền nhiều hơn ;
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất ;
Sử dụng đất phi nông nghiệp để chăn nuôi có bị xử phạt? ...

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nhà xưởng như thế nào?
Hỏi: Công ty tôi đã thuê 1 khu đất của Nhà nước với mục đích làm xưởng cơ khí. Bây giờ, công ty tôi muốn chuyển đổi công năng của khu đất này sang mục đích khác.
Tôi muốn hỏi, thủ tục chuyển đổi ra sao và phải liên hệ ở đâu? Hiện có đơn vị dịch vụ nào nhận làm thủ tục đó không?
Rất mong luật sư tư vấn!
Trả lời:
Trên cơ sở thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng công ty bạn hiện đang có một khu đất làm xưởng cơ khí với hình thức thuê đất của Nhà nước. Theo đó, đất làm xưởng cơ khí là một loại đất cơ sở sản xuất kinh doanh. Hiện nay, chúng tôi chưa rõ bạn dự kiến chuyển mục đích sử dụng của khu đất đó từ làm xưởng cơ khí sang mục đích gì. Vì thế, sẽ có thể có 2 trường hợp sau:
Thứ nhất là chuyển mục đích khu đất này sang đất thương mại dịch vụ hoặc đất ở.
Đối với trường hợp này, căn cứ theo Điểm e và g Khoản 1, Điều 57; Khoản 2, Điều 57; Khoản 1, Điều 59, Luật Đất đai 2013; Điểm a, Khoản 1, Khoản 2, Điều 60, Nghị Định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai), bạn phải được sự cho phép của UBND cấp tỉnh, thủ tục như sau:
- Nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và dự án đầu tư của tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
- Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày làm việc.
Lưu ý, trong quá trình cơ quan có thẩm quyền giải quyết, bạn sẽ nộp tiền sử dụng đất cho việc chuyển mục đích đó (đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, bằng tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng) theo thông báo của cơ quan thụ lý hồ sơ.
Thứ hai, nếu như mục đích sử dụng đất dự kiến sau khi chuyển đổi vẫn là đất làm cơ sở sản xuất kinh doanh (ví dụ từ xưởng cơ khí chuyển thành xưởng  may hoặc sản xuất) thì bạn không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (UBND). Tuy nhiên, bạn phải đăng ký với văn phòng đăng ký đất đai và phải phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.
Trong trường hợp này, theo Khoản 1, Điều 61, Luật Đất đai 2013; Khoản 2, Điều 60, Nghị Định 43/2014, thủ tục, trình tự như sau:

- Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ (bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất) tại văn phòng đăng ký đất đai (nếu chưa có thì nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất).
- Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày làm việc.
Luật sư Nguyễn Thanh Hiền 
(Công ty Luật TNHH ATIM)
(Theo CafeLand) 

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm
Hỏi: Tôi có 6.000 m2 đất trồng cây lâu năm nay muốn chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng sang đất sản xuất kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư (xây dựng kho bãi).
Nếu vị trí chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì trình tự, thủ tục thực hiện như thế nào và tôi có phải chuyển sang thuê đất hay không?
Trả lời:
Về vấn đề này, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hậu Giang trả lời ông Phát như sau:
Trường hợp ông có nhu cầu nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất sản xuất kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư (xây dựng kho bãi), nếu vị trí đất xin chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện Châu Thành A, thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (xây dựng kho bãi) của ông được thực hiện như sau:
Trước khi thực hiện chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (xây dựng kho bãi) phải có văn bản cho phép của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3, Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Thành phần hồ sơ để xem xét gồm:
- Văn bản đề nghị của chủ đầu tư.
- Sơ đồ vị trí khu đất, kèm Giấy chứng nhận.
- Giấy phép kinh doanh của cơ quan thẩm quyền cấp.
- Dự án đầu tư.
Sau khi có văn bản cho phép của cơ quan có thẩm quyền thì thực hiện trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nêu trên.
Thành phần hồ sơ để xem xét thực hiện theo quy định tại Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
Thời gian thực hiện thủ tục theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Về phương thức nộp tiền khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất: Nộp tiền thuê đất cho loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
(Theo Chính phủ) 


Chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải đóng tiền nhiều hơn
Theo nhận định của Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM tại dự thảo Tờ trình về ban hành bảng giá đất năm 2015 đang chuẩn bị trình thành phố xem xét, bảng giá đất mới sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến các trường hợp sử dụng đất trong hạn mức đối với các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho các hộ dân.
Sở đánh giá bảng giá đất mới “có tác động tích cực trong việc điều tiết thu nhập, tăng thu ngân sách” với trường hợp sử dụng đất vượt hạn mức.
Hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường cùng các huyện, quận đang ráo riết làm việc để hết ngày 18/12 phải hoàn thiện bảng giá đất cụ thể tại từng địa phương. Ngay sau đó, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ trình bảng giá đất năm 2015 cho UBND Tp.HCM. Theo dự kiến, UBND thành phố sẽ trình Thường trực HĐND thành phố vào ngày 20/12 để kịp thời ban hành vào ngày 1/1/2015.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, đến ngày 14/11, Nghị định 104 mới được ban hành. Điều này khiến thời gian triển khai theo quy định mới về khung giá đất của các tỉnh, thành phố, trong đó có Tp.HCM bị hạn chế. Hiện nay, thông tin về giá đất thị trường tại một số khu vực chưa đầy đủ, chưa đánh giá toàn diện và chi tiết những tác động của dự thảo bảng giá đất theo khung giá đất mới tới phát triển kinh tế - xã hội.
Được biết, nhiều ý kiến đã cho rằng, bảng giá đất theo khung giá mới sẽ không gây ra nhiều xáo trộn trong các quận nội thành. Tuy nhiên, tại một số huyện, quận vùng ven sẽ có tác động vì giá đất ở tối thiểu tại đô thị thay đổi nhiều.
Cụ thể, căn cứ vào Nghị định 104/2014, giá đất ở tối đa tại đô thị đặc biệt như Tp.HCM là 162 triệu đồng/m2, tối thiểu 1,5 triệu đồng. Trong khi đó, theo bảng giá đất năm 2014, giá đất ở thấp nhất thành phố chỉ 110.000 đồng/m2 (ở khu dân cư Thiềng Liềng, huyện Cần Giờ) và cao nhất là 81 triệu đồng tại đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi. Hiện đang có quan điểm lo ngại rằng, một số khu vực ngoại thành sẽ có bảng giá đất ở cao hơn cả giá thị trường vì giá đất ở tối thiểu tăng hơn 10 lần.
Một chuyên gia bày tỏ, người dân chuyển mục đích sử dụng đất, làm thủ tục hợp thức hóa thì nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá. Đến khi bồi thường, giải tỏa thu hồi đất sẽ áp theo giá thị trường. Tuy nhiên, người dân khó khăn nếu giá thị trường thấp hơn bảng giá đất. Vì thế, cơ quan chủ trì cần có báo cáo về các vướng mắc này để thành phố kiến nghị Chính phủ tháo gỡ.
(Theo Pháp luật Tp.HCM Online) 

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Hỏi: Tôi được bố mẹ tặng cho 598m2 đất ao, đã được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2006, mục đích sử dụng là đất vườn.
Nay, tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ởthì cần làm những thủ tục gì và áp dụng theo quy định nào?

Trả lời:

Trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội được thực hiện theo bản Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 5 bản Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND của thành phố Hà Nội thì hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải thuộc đối tượng được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2003 hoặc đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003; từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất không vi phạm hành chính và bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai theo quy định tại Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ.

Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận và có văn bản cam kết về những nội dung chính sau:

- Chấp hành các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ theo quy định.

- Bàn giao cho UBND xã, phường, thị trấn phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định.

- Nộp đủ nghĩa vụ tài chính về đất và các nghĩa vụ tài chính khác đúng thời hạn theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng không thuộc khu vực phải thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 16 của bản Quy định này, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xin chuyển mục đích sử dụng, hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);

- Giấy cam kết về việc lựa chọn thửa đất để xác định diện tích trong hạn mức đất ở (theo mẫu) và Giấy cam kết (bản chính) thực hiện các nội dung quy định tại Khoản 2 Điều 5 bản Quy định này;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 (bản chính);

- Sổ hộ khẩu và Chứng minh nhân dân của người xin chuyển mục đích sử dụng đất (bản sao chứng thực)

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được ghi nợ tiền sử dụng đất thì bổ sung thêm đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất, trong đó nêu rõ lý do chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Điểm a, điểm b, khoản 1; khoản 2, khoản 3 Điều 10 bản Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND thành phố Hà Nội quy định việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Khi được UBND quận, huyện, thị xã quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định sau:

- Chuyển từ đất vườn, ao liền kề sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

- Trường hợp thửa đất nông nghiệp có nguồn gốc là đất vườn, ao liền kề được hình thành từ việc chia tách thửa đất, khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều này (thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định hiện hành của Chính phủ, Bộ Tài chính và UBND Thành phố.

Trường hợp ông Trần Văn Tiến, năm 2006 đã được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vườn liền kề, nay có nhu cầu sử dụng đất ở, ông phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, có ý kiến của UBND cấp xã (nơi có đất) xác nhận về nhu cầu sử dụng đất ở của ông, UBND  huyện sẽ xem xét ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nếu ông có đủ điều kiện và hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Nếu ông Tiến được UBND huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở thì thời hạn sử dụng đất đối với diện tích được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là lâu dài.
 
Luật sư Lê Văn Đài
(Theo Chinhphu.vn)

Sử dụng đất phi nông nghiệp để chăn nuôi có bị xử phạt?
Hỏi: Gia đình tôi có tổng diện tích đất là 170m2, trong đó 100m2 được sử dụng là nhà ở, 70m2 là vườn tạp. Mấy năm trước, 70m2 đó nhà tôi không trồng trọt gì nhiều.
Năm nay, mẹ tôi mới đổ xi măng xây thành sân sau dùng để phơi quần áo và nuôi chó mèo. Theo tôi tìm hiểu thì 70m2 đất đó tôi đã sử dụng sai mục đích và đất đó thành đất phi nông nghiệp.
Giá đất nhà ở tại đoạn đường nơi tôi ở là 2.350.000đ/m2, giá đất phi nông nghiệp là 1.410.000đ/m2. Vậy 70m2 đất đó có phải là đất phi nông nghiệp không? Nếu bị phạt thì tôi phải nộp phạt bao nhiêu; giá phạt là thuế đất tăng 0,15% có đúng không?
Trả lời:
Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn có tổng diện tích là 170m2, trong đó 100m2 được sử dụng là nhà ở, 70m2 là vườn tạp. Thông tin bạn nêu không rõ là đất được cấp GCN hay chưa.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành ba nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong đó đất có vườn không phải một trong những loại đất được phân loại thuộc các nhóm đất trên.
Đất có vườn, ao có thể được xác định là đất ở hay đất nông nghiệp tùy thuộc hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
Điều 87- Luật Đất Đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009:
Đất vườn ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư.
Do bạn nêu không rõ về nguồn gốc hình thành và giấy tờ thửa đất có vườn ao nên chúng tôi giả sử bạn thuộc k3 điều 87 Luật đất đai thì trong giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn ao được xác định theo giấy tờ đó.
Nếu đất của bạn đã được cấp GCNQSD đất thì theo điểm d, điểm e khoản 1 Điều 5 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất thì lần lượt ghi từng mục đích sử dụng và diện tích sử dụng riêng kèm theo vào mục sử dụng riêng (ví dụ: "riêng: Đất ở 120m 2 , đất trồng cây lâu năm 300m 2 ).
Nếu đất được cấp GCN có phần 70m là đất vườn, bạn không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước khi tiến hành các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở. Căn cứ Nghị định 105/2009: Điều 7. Xác định mức độ hậu quả của hành vi vi phạm hành chính. Mức độ hậu quả của hành vi vi phạm hành chính được xác định theo nguyên tắc quy đổi giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thành tiền theo giá đất tại thời điểm xử phạt do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất đó quy định
Mức phạt hành chính của bạn có thể tham khảo tại điều 8 Nghị định 105/2009/NĐ-CP
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)
(Theo Cafeland) 

0 nhận xét:

Đăng nhận xét