Thứ Tư, 28 tháng 1, 2015

Chuyển mục đích sử dụng đất

Có thể chuyển thành đất ở từ mọi loại đất khác không?

Xin chuyển đổi mục đất sử dụng đất không?

Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất thổ cư?

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở Hóc Môn; ...


Có thể chuyển thành đất ở từ mọi loại đất khác không?
Hỏi: Tôi thường nghe mọi người nói về chuyển mục đích sử dụng đất. Tôi đang thắc mắc, có phải mọi loại đất khác đất ở đều có thể chuyển sang đất ở không? Và mức thuế chuyển đổi của loại đất nào sang đất ở hiện đang cao nhất?
Trân trọng cảm ơn.
Trả lời:
Tại Điều 10, điểm d và e khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai 2013 quy định, về nguyên tắc, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nhưng không phải là đất ở đều có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở khi đáp ứng đủ căn cứ theo luật định và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, cụ thể:
Đối với căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất:
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Đối với thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
- UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
- UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ cá nhân, gia đình.
Còn về các khoản tiền sử dụng đất phải đóng khi chuyển mục đích sử dụng đất khác thành đất ở, tại Điều 5.2, Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất quy định, tùy theo từng trường hợp luật định, người xin chuyển mục đích sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất bằng 50% hoặc 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất ở với tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất trước khi chuyển mục đích tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Luật sư Nguyễn Thanh Hiền 
(Công ty Luật TNHH ATIM)

 

Xin chuyển đổi mục đất sử dụng đất không?

Hỏi: Tôi mua miếng đất diện tích 4m x 12m ở P.4, Q.8 (Tp.HCM) nhưng diện tích sử dụng chỉ 4m x 8m, phía trước là hành lang lộ giới của hẻm rộng hơn 4m. Đất mua bằng giấy tay.

Tôi đã xây nhà tạm từ trước tết và nay ở được 7 tháng. Nhà có đồng hồ điện riêng, bao tôn phía ngoài, trong xây tường đầy đủ. Đất nhà tôi và nhiều nhà xung quanh là đất vườn, nhưng khu vực chỗ tôi ở đều có nhà cửa đàng hoàng và theo tôi biết đây là khu dân cư ổn định.

Hiện trên quận đang yêu cầu bên phường lập biên bản giải quyết vụ việc để nhà tôi xây cất trái phép. Bên phường đã gửi giấy mời tôi lên trao đổi. Tôi không biết họ có tháo dỡ nhà tôi không.

Nếu đất nhà tôi đầy đủ giấy tờ và nằm trong diện được cấp phép, tôi sẽ đi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng. Như vậy có được không? Mr Seven (kiengiang3010@... )

Trả lời


1. Về việc xử lý do xây dựng không phép

Theo Điểm c khoản 2 điều 11 Nghị định 23/2009/NĐ-CP, ông có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng do xây nhà ở mà không có giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, theo Khoản 1 điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả là: ông phải tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm, hoặc bị cưỡng chế phá dỡ nếu không tự phá dỡ (ông phải chịu trách nhiệm về chi phí cưỡng chế phá dỡ).

2. Về việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2004 (ngày có hiệu lực của Luật đất đai 2003) phải đáp ứng tối thiểu 2 điều kiện sau đây:

- Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và

- Hợp đồng chuyển nhượng phải được thành văn bản có công chứng theo quy định.

Và theo quy định của pháp luật về nhà ở, đối với trường hợp nhà ở xây dựng không phép sau ngày 1/7/2006 (ngày có hiệu lực của Luật nhà ở) thì sẽ không được hợp thức hóa quyền sở hữu.

Trong thư ông chưa nói rõ thửa đất đã có sổ đỏ hay chưa, nhưng với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay, xây nhà không phép, trường hợp của ông đã vi phạm các điều kiện tối thiểu để được công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà theo các quy định như nói trên.

Ngoài ra, đất ông đã xây nhà không phải là đất ở mà là đất vườn. Với các điều kiện như vậy, ông không thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được.

Trong trường hợp này, nếu ông tiếp tục giữ nguyên hiện trạng thì sẽ không thực hiện được các quyền của người sử dụng đất theo quy định (như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn… ). Do đó, trường hợp thửa đất đã có sổ đỏ (cấp cho chủ cũ), ông nên yêu cầu chủ cũ ký lại hợp đồng chuyển nhượng cho ông và có công chứng để ông có thể tiến hành sang tên sổ đỏ (chỉ hợp thức hóa quyền sử dụng đất, không bao gồm việc hợp thức hóa quyền sở hữu nhà ở do xây dựng không phép).

Còn trường hợp chủ cũ không đồng ý ký lại hợp đồng công chứng hoặc trường hợp đất chưa có sổ đỏ, ông có thể trả lại đất và yêu cầu chủ cũ hoàn trả tiền.

Nếu các bên không thể thỏa thuận được, ông có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân quận nơi có đất để yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật (chuyển nhượng đất không có sổ đỏ) và không tuân thủ hình thức giao dịch (hợp đồng không có công chứng) theo quy định tại Điều 128 và 134 Bộ luật Dân sự.

Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Luật sư Huỳnh Văn Nông
(Theo TTO)

Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất thổ cư?
Hỏi: Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất thổ cư trong trường hợp của tôi có được không, diện tích được chuyển là bao nhiêu và chi phí như thế nào?
Cụ thể, tôi có một miếng đất tại Đức Lập Hạ, Long An, diện tích 500m2, hiện nay đang là đất trồng lúa.
Mong các luật sư tư vấn giúp tôi. Chân thành cảm ơn!
Trả lời:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 57, Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong đó có trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp các loại thuế theo quy định của pháp luật. Cụ thể, nghĩa vụ nộp thuế được quy định tại điểm a, Khoản 2, điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP về “Thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất”:
"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
...
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".
Chi phí chuyển đổi phụ thuộc vào địa phương, để có thêm thông tin chi tiết bạn có thể liên lạc với UBND địa phương.
- Luật Đất đai 2013 không quy định diện tích tối thiểu được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải xem xét trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của khu dân cư và phải đảm bảo các yếu tố hạ tầng như đường sá, điện, công trình cấp thoát nước...
Công ty Luật ANT Lawyers
(Theo CafeLand) 

 

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở Hóc Môn

Hỏi: Tôi có một thửa đất diện tích 4,7x11m tại thị trấn Hóc Môn (Tp.HCM), mục đích sử dụng đất là "đất trồng cây lâu năm khác", thời hạn sử dụng đến năm 2054.

Giờ muốn chuyển đổi thành đất thổ cư tôi phải chuẩn bị giấy tờ gì? Thời gian để ra được sổ là bao lâu? Chuyển đổi 1m2 đất ở thị trấn Hóc Môn chi phí bao nhiêu?

Trả lời
1. Về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định tại Điều 37 Luật đất đai và Điều 5 quyết định 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/3/2008 của UBND Tp.HCM (ban hành quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Tp.HCM), thẩm quyền cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất thuộc UBND cấp huyện (ở đây là UBND huyện Hốc Môn).

2. Về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành dựa trên các căn cứ được quy định tại Điều 3 quyết định 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/3/2008 của UBND Tp.HCM, bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hay quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Ngoài ra, nếu diện tích đất bạn muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở được tách ra từ thửa đất nông nghiệp, cần phải đáp ứng quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa. Theo quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/2/2009 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, tại huyện Hóc Môn diện tích đất tối thiểu sau khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và tách thửa là:

- Đất chưa có nhà: 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m;

- Đất có nhà hiện hữu: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Như vậy với diện tích 51,7m2, đất của bạn không đáp ứng đủ điều kiện diện tích tối thiểu được phép tách thửa nên không thể xin chuyển mục đích sang đất ở.

Tuy nhiên, bạn có thể được phép chuyển mục đích sử dụng đất không phụ thuộc vào quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa nêu trên nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

(i) Tách thửa trước ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành (trước ngày 7/3/2009) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định;

(ii) Các thửa đất đang sử dụng trước ngày 25/2/2009 (ngày ban hành quyết định 19/2009/QĐ-UBND);

(iii) Các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày 7/3/2009 (ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành).

3. Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 19 quyết định 19/2009/QĐ-UBND, về cơ bản hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);

- Tờ khai tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận hoặc chứng thực (nếu chưa có giấy chứng nhận);

- Bản vẽ hiện trạng vị trí khu đất xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc trích đo bản đồ địa chính (nếu đã có bản đồ địa chính);

Về thời gian cấp giấy chứng nhận, theo quy định tại Điều 12 nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đối với trường hợp của bạn sẽ là 20 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thời gian này không bao gồm thời gian công khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo địa chính thửa đất. Thực tế do nhiều nguyên nhân, thời gian giải quyết hồ sơ, cấp giấy chứng nhận tại các địa phương có thể dài hơn thời gian luật định.

Bạn có thể liên hệ Phòng Tài nguyên và môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hóc Môn để được cung cấp mẫu hồ sơ và hướng dẫn thủ tục cụ thể.

4. Về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Khoản 2 Điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 và Khoản 1 Điều 2 nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010, tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp này là khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là giá đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.

(Hạn mức đất ở tại huyện Hóc Môn theo quy định của UBND Tp.HCM là không quá 200m2)

Giá đất trong bảng giá được quy định khác nhau cho từng quận, huyện, từng loại đường phố, loại vị trí. Do bạn không nêu rõ thông tin đường phố, vị trí đất của mình tại huyện Hóc Môn nên chúng tôi không thể xác định mức giá đất cụ thể. Tuy nhiên, bạn có thể tự mình tham khảo trên mạng Internet thông tin bảng giá đất trên địa bàn Tp.HCM được ban hành kèm theo quyết định 82/2011/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM ngày 18/12/2011.

Thân ái!
Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân
(Theo TTO)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét