Thứ Tư, 28 tháng 1, 2015

Chuyển mục đích sử dụng đất

Những thủ tục để chuyển nhượng đất nông nghiệp?
Sử dụng đất không đúng mục đích có bị xử phạt hành chính không?
Thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất ;
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất?
Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn ...

Những thủ tục để chuyển nhượng đất nông nghiệp?

Hỏi: Bố mẹ tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Sau khi bố mẹ tôi mất, tôi là người thừa kế đất này. Nay tôi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho người hàng xóm. Vậy, tôi phải làm thủ tục gì?

Trả lời

Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2003 và Khoản 3 Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai (được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/01/2006), cụ thể: “Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước”.

Theo quy định nêu trên thì người nhận chuyển nhượng phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp và phải có hộ khẩu thường trú tại chính địa phương có đất nông nghiệp đó. Như vậy, đối chiếu với quy định nêu trên thì trường hợp của bạn đủ điều kiện làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, để tiến hành việc chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp thì bạn phải tiến hành các thủ tục kê khai di sản thừa kế tại Phòng công chứng có thẩm quyền.Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày niêm yết văn bản kê khai di sản thừa kế tại trụ sở ủy ban nhân dân xã nơi nếu không có tranh chấp gì, thì bạn và người nhận chuyển nhượng ra Phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải xuất trình: Giấy chứng nhận QSD đất, Giấy chứng tử của bố mẹ bạn; chứng minh nhân dân; hộ khẩu của các bên.

Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng tới Văn phòng Đăng ký nhà đất (trực thuộc phòng Tài nguyên môi trường) nơi có đất để làm thủ tục sang tên, đóng thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ, hồ sơ sang tên gồm: 02 Hợp đồng chuyển nhượng; 02 Bản sao chứng thực CMND; hộ khẩu của bên bán và bên mua; Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Các giấy tờ khác (nếu có).
Luật sư Vũ Thị Hiên
(Theo Dân trí)
Sử dụng đất không đúng mục đích có bị xử phạt hành chính không?
Hỏi: Bố tôi có mua một mảnh đất từ năm 2000, có giấy tờ viết tay, có người làm chứng. Thửa đất chưa có trong bản đồ của UBND xã, giấy tờ viết tay của bố tôi không có chứng thực của UBND xã.
Trong giấy nhận chuyển nhượng có ghi hiện trạng đất có 1 ngôi nhà gỗ 3 gian, giếng nước. Năm 2001 bố tôi cho tôi sử dụng nhưng không làm thủ tục sang tên cho tôi, lúc đó vẫn còn nhà gỗ ở đó, đến tháng 6/2011 nhà gỗ bị mối mọt nên tôi đã dỡ bỏ.
Từ đó đến nay tôi trồng cây trên mảnh đất đó. Đến tháng 8/2013 tôi cho ông A thuê mảnh đất, ông A san mặt bằng và xây nhà làm xưởng gỗ băm răm. Đến ngày 17/4/2014 UBND xã lập biên bản kiểm tra hiện trạng đất, yêu cầu tôi cung cấp giấy tờ có liên quan đến thửa đất nhưng tôi không tìm thấy giấy tờ mua đất của bố tôi đâu nữa.
UBND xã đã hai lần mời tôi ra để cung cấp giấy tờ xác minh nguồn gốc đất tôi không ra, đến ngày 5/5/2014 UBND xã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính với hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Đến ngày 19/5/2014 tôi tìm thấy giấy tờ mua đất của bố tôi và cung cấp cho UBND xã...
Tôi muốn hỏi UBND xã làm như vậy có đúng không? Tôi có bị xử phạt không? Xin luật gia trả lời nhanh giúp gia đình tôi.
Trả lời:
 Theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định 105/2009 ngày 11/11/2009 của Chính phủ quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất:
Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Sử dụng đất không đúng mục đích: Là hành vi sử dụng đất không đúng với mục đích sử dụng, loại đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai.
Nếu gia đình vi phạm các điều khoản như trên thì sẽ bị xử phạt hành chính theo Nghị định 105 của Chính phủ.
Theo như trình bày thì việc xã xử phạt hành chính đối với hành vi sử dụng đất không đúng mục đích của gia đình là đúng pháp luật.
LG. Minh Hương
(Theo Nông nghiệp) 

 

Thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất

Hỏi: Công ty chúng tôi đang được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng để bán hoặc cho thuê.

Nay, vì muốn thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng nên chúng tôi muốn được chuyển từ hình thức cho thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Xin hỏi luật sư, chúng tôi phải làm gì?

Trả lời

Theo quy định của pháp luật đất đai, trường hợp Công ty đang thuê đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh hoặc xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê mà có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì Công ty được quyền chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Để thực hiện được việc chuyển đổi trên, Công ty phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 61 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai: "Trường hợp Công ty chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm nộp tiền sử dụng đất mà không thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất".

Trường hợp Công ty chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn giao đất được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư đã được xét duyệt nhưng không vượt quá 50 năm.

Trình tự thực hiện như sau: Công ty nộp một bộ hồ sơ cho Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất, hồ sơ gồm: Đơn đăng ký chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo mẫu số 10/ĐK ban hành  kèm theo Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT  của Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; Hợp đồng thuê đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ và làm thủ tục theo quy định tại Điều 129 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Luật sư, Thạc sĩ Lê Anh Đức
(Theo KTĐT)

 

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất?

Hỏi: Gia đình tôi có mảnh đất nông nghiệp, giờ chúng tôi có nhu cầu chuyển mục đích đất để làm nhà ở. Tôi có phải xin phép các cơ quan có thẩm quyền không?

Thủ tục thế nào? Căn cứ nào quyết định cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Trả lời

Thứ nhất, về vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Tại khoản 1 Điều 36 Luật đất đai quy định những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

“a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;

c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở”.

Như vậy, trường hợp của gia đình bà nếu muốn chuyển đổi mục đích đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, căn cứ Quyết định cho chuyển đổi mục đích sử dụng:

Tại Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư qui định về Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau: “Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

1. Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:

a) Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư;

Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất.

b) Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải có văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất;

c) Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất;

d) Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo”.

Như vậy khi quyết định cho hộ cá nhân gia đình được phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ căn cứ theo qui định nêu trên.
Luật sư Ngô Thị Lựu
(Theo Dân Trí)

Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn
Hỏi: Tôi có mảnh đất 264m2 đã sử dụng lâu đời, ổn định và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 64-CP của Chính phủ, ghi rõ là "đất vườn", thời hạn sử dụng "lâu dài".
Năm 2009, huyện tiến hành chủ trương cấp đổi lại giấy chứng nhận, gia đình tôi đã làm hồ sơ xin cấp đổi lại với diện tích đất nói trên, mục đích sử dụng là "đất ở", thời hạn sử dụng là "lâu dài".

Xin hỏi, gia đình tôi xin chuyển mục đích sử dụng như vậy có được không? Gia đình tôi phải làm những thủ tục gì và có được cấp lại đất với diện tích như ban đầu không?
Trả lời:

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

- Đất vườn, ao liền kề với đất ở là diện tích đất nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư và được xác định là đất nông nghiệp, chưa được công nhận là đất ở khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận.

- Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư là diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận, nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 37 Luật Đất đai quy định, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Theo Điều 30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, điều kiện để UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở.

- Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận và có văn bản cam kết chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương. Nộp đủ nghĩa vụ tài chính về đất và các nghĩa vụ tài chính khác đúng thời hạn theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

- Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng không thuộc khu vực phải thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định, đối với hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ tại tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất; hồ sơ gồm có:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

Hạn mức công nhận đất ở

Theo khoản 1 và khoản 4 Điều 87 Luật Đất đai, đất vườn, ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư.

Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định như sau:

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.

Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.

Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Ngoài ra, theo Quyết định số 41/2006/QĐ-UBND ngày 20/6/2006 của UBND tỉnh Thái Bình về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, xác định diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, đất ở có vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư, thì hạn mức công nhận diện tích đất ở tại địa bàn tỉnh Thái Bình là không quá 400 m2.

Trường hợp bà Bùi Thị Tuyết Nhung ở Thái Bình, nếu sự việc đúng như bà Nhung trình bày thì gia đình bà đang sử dụng diện tích 264 m2 đất vườn được giao theo Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.

Nay muốn chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở, bà Nhung phải có đơn đề nghị gửi UBND huyện. UBND huyện sẽ xem xét, quyết định cho phép gia đình bà chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở nếu đủ điều kiện theo quy định tại Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và thửa đất vườn đó phải nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư hoặc là đất vườn xen kẹt nằm trong khu dân cư.

Trường hợp đất vườn của gia đình bà Nhung được UBND huyện cho phép chuyển đổi sang đất ở thì hạn mức công nhận đất ở áp dụng theo quy định tại khoản 4 Điều 87 Luật Đất đai và Quyết định số 41/2006/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Bình.

Luật sư Lê Văn Đài, VPLS Khánh Hưng
(Theo Chinhphu.vn)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét