Thứ Sáu, 23 tháng 1, 2015

Các điều kiện cần có của sàn giao dịch bất động sản?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) đang gặp khó khăn như hiện nay. Hàng loạt các sàn giao dịch BĐS trên cả nước đã đóng cửa hoặc đang “treo” đó chờ thời. Có một nguyên nhân không thể không đề cập đến là mô hình hoạt động của các sàn giao dịch BĐS tại Việt Nam khá tụt hậu và thiếu hẳn một qui trình hoạt động hoàn chỉnh.

Chúng ta thiếu một chuẩn mực cần thiết cho mô hình hoạt động “sàn” hiện đại đúng nghĩa. Có những yếu tố khách quan, nhưng cũng có những yếu tố được hình thành từ “văn hóa” kinh doanh BĐS được áp dụng từ môi trường kinh doanh “ăn xổi” trước đây để lại.

Muốn tạo lòng tin cho khách hàng quay trở lại với “sàn” và cải thiện được doanh số bán hàng thì mô hình hoạt động của các “sàn” và điều kiện cấp giấy phép thành lập “sàn” phải được thay đổi cho phù hợp. Cả hình thức lẫn chất lượng dịch vụ như tính chất vốn có của “sàn”.

Để cho bức tranh kinh doanh, môi giới BĐS được sáng sủa, nề nếp và hiệu quả. Trong bài viết này chúng tôi muốn đề cập đến hai yếu tố cần được thay đổi đó là các qui định từ Nhà nước và mô hình hoạt động “sàn”.

I/ Các qui định từ Nhà nước

1/ Giấy phép thành lập “sàn”

Việc cấp giấy phép thành lập “sàn” như là “bộ lọc” cần thiết để loại bỏ những pháp nhân không có khả năng vẫn xin giấy phép thành lập. Những điều kiện ràng buộc khắt khe trong việc cấp giấy phép thành lập “sàn” sẽ hình thành “mặt bằng” kiến thức chuyên môn của các “sàn” đồng đều, chuẩn mực trong hoạt động kinh doanh, môi giới BĐS hiện đại. Mà ở đây, Bộ Xây Dựng sẽ là “kiến trúc sư” thiết kế các tiêu chí, các qui định bắt buộc mà các “sàn” phải tuân thủ trước khi được cấp giấy phép.

2/ Đào tạo

Tất cả các pháp nhân muốn xin giấy phép thành lập “sàn” bắt buộc phải tham dự khóa học giám đốc “sàn” đúng nghĩa. Tối thiểu phải có trên 120 giờ học tương đương với 40 buổi học. Với các chuyên ngành thực tế phù hợp với mô hình “sàn” hiện đại, chuyên nghiệp. Phù hợp với thực tiễn kinh doanh, môi giới BĐS tại Việt Nam và tiệm cận với mô hình hoạt động “sàn” tiên tiến của các nước có ngành công nghiệp BĐS phát triển mạnh.

Thực tế, việc học và lấy giấy giấy phép thành lập “sàn” quá dễ như hiện nay. Với số lượng tiết học quá ít, sẽ không bảo đảm được các kiến thức cần thiết cho học viên mở “sàn”. Giáo trình chưa thật phù hợp, nặng về lý thuyết, thiếu tính thực tế cũng ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng đầu ra. Hiện nay, có gần 100 pháp nhân được cấp giấy phép trong lĩnh vực đào tạo chuyên viên môi giới, thẩm định và thành lập sàn giao dịch BĐS trên cả nước. Do áp lực tuyển sinh và sự cạnh tranh trong đào tạo nên mức học phí khá rẻ và chất lượng đào tạo cũng sẽ tương ứng với học phí tuyển sinh (tại các nước, mỗi tiểu bang chỉ có một hoặc hai trường đào tạo chuyên ngành được cấp giấy phép).

2/ Kinh nghiệm

Yếu tố kinh nghiệm cũng là tiêu chí bắt buộc để được cấp giấy phép. Thông thường, các nước đều yêu cầu người xin giấy phép thành lập “sàn” tối thiểu phải có 2 hoặc 3 năm kinh nghiệm (tùy mỗi quốc gia) hoạt động trong lĩnh vực môi giới, kinh doanh BĐS. Có sự xác nhận của các công ty mà trước đây người xin cấp giấy phép đã làm việc và cộng tác .Chính yêu cầu về kinh nghiệm của cơ quan cấp giấy phép sẽ có được chất lượng đầu ra đồng đều, hình thành lên mặt bằng chung trong điều hành “sàn”.

3/ Lý lịch cá nhân

Tại các nước, lý lịch cá nhân được cơ quan cấp giấy phép xác minh khá chặt chẽ trước khi được cấp phép. Có những lỗi tưởng chừng như vô hại nhưng lại ảnh hưởng rất lớn đến lý lịch cá nhân sau này của người xin giấy phép, như uống rượu lái xe là một thí dụ. Người xin giấy phép nếu đã từng bị truy tố ra tòa, tước giấy phép lái xe có kỳ hạn vì uống rượu, cũng là vết “chàm” và gây không ít khó khăn khi xin giấy phép. Uống rượu lái xe tại nước ngoài được coi như loại hình tội phạm bị chế tài rất nghiêm ngặt. Theo tiêu chí cấp giấy phép của các cơ quan thì giám đốc “sàn” phải có lý lịch trong sạch, đạo đức, gương mẫu. Vì giám đốc “sàn” là người giữ tiền của khách hàng và là cầu nối giao dịch của những tài sản lớn.

4/ Giao dịch các sản phẩm BĐS thông qua “sàn”

Mỗi sàn giao dịch BĐS cũng giống như các văn phòng luật sư đều phải có một tài khoản tín chấp (trust account) là qui định bắt buộc. Trust account là tài khoản dùng để cho khách hàng ký quỹ số tiền đặt cọc mua nhà hay giao dịch trong mua bán BĐS. “Chủ sàn” không được phép sử dụng với bất cứ hình thức nào trước khi được “tháo khoán” từ những chủ thể có trách nhiệm. Hầu hết tại các nước, việc người bán và người mua trực tiếp gặp nhau giao dịch là điều hiếm có. Thậm chí, sau khi nhận nhà xong, người mua cũng không biết người bán là ai ? Mặt mũi ra sao ? Vì tất cả mọi thương lượng, giao dịch, thủ tục hợp đồng đều có các luật sư, ngân hàng hai bên làm việc thông qua “sàn” (đây là lý do tại sao trong phần xét lý lịch cá nhân khó khăn và chặt chẽ trong việc cấp giấy phép thành lập “sàn”).

Qui định tất cả các sản phẩm mua bán, sang nhượng thông qua “sàn” sẽ giải quyết được rất nhiều các câu chuyện liên quan đến quản lý như: Chống rửa tiền (mua tài sản bằng tiền mặt); thất thu thuế (khai giảm giá trị BĐS); các tranh chấp trong giao dịch BĐS; hoạt động kinh doanh BĐS được minh bạch, dễ thống kê. Từ đó, các nhà hoạch định chính sách phát triển BĐS sẽ điều tiết và có những giải pháp phù hợp trong qui hoạch, phát triển vùng.

5/Giấy phép hành nghề

Là giấy “thông hành” cho cả “chủ sàn” lẫn chuyên viên môi giới. Cả hai chủ thể này đều hoạt động dưới sự chế tài của hiệp hội những nhà môi giới BĐS cũng như Hiệp hội BĐS. Ở Việt Nam chúng ta có đầy đủ tất cả những qui định về giấy phép hành nghề trong lĩnh vực môi giới cũng như giám đốc “sàn”. Nhưng, thực tế thì những người không có chứng chỉ hành nghề vẫn hoạt động “tốt”. Vậy thử hỏi sao thị trường kinh doanh, môi giới BĐS không “bát nháo” cho được.

Huỳnh Anh Dũng-CRS (Giảng viên cao cấp hội đồng chuyên gia BĐS – Hoa Kỳ)


Kinh nghiệm của Singapore trong thu hồi, đền bù và giải quyết tái định cư

Quy hoạch được coi là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển ổn định thị trường bất động sản. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản và có những điểm khác với cách mà TP.HCM đang làm, đặc biệt là trong thu hồi đất, đền bù và giải quyết tái định cư. Đây được xem là một trong những mô hình mà TP.HCM có thể áp dụng trong tương lai.

Ở Singapore, nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê). Giải pháp này giúp Singapore tránh được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng.

Cụ thể, về thu hồi đất, sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act).

Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị. Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết. Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân từ 2 – 3 năm. Nếu người dân không chịu di dời, Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).

Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điềt tiết. Ngược lại, công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù. Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc đầu tư thêm vào căn nhà sau khi đã có quyết định giải tỏa để đòi bồi thường.

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp. Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm.

Vấn đề tái định cư, chính sách tái định cư của Singapore gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB). Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001).


Có 3 bước để chuẩn bị cho công tác tái định cư ở Singapore. Bước đầu, các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kĩ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái, nguồn thu nhập. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng.


Bước tiếp theo là xác định điều kiện tái định cư. Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp là được cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu. Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB cũng có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore).


Bước cuối là giới thiệu nhiều loại nhà ở để người dân chọn. HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản là: Loại căn hộ 1 phòng 26 - 33 đô la singapore/tháng, loại 2 phòng giá 44 - 75 đô la/tháng, loại 3 phòng 85 m2 giá 126.000 đô la, loại 4 phòng 110 - 203.000 đô la và loại 5 phòng 110 m2 - 203.000 đô la. Trong đó, chủ yếu các căn hộ có 1 - 2 phòng dành cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4 - 5 phòng chủ yếu để bán. Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment).


Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.


Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu. Một là HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay. Hai là, chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác.


Tâm An (Bài viết có tham khảo tài liệu của Bloomberg)

Sự cố công trình nhà ở: Những kiến thức cần biết


Nhận biết rõ các loại "bệnh" công trình, trong đó thường gặp nhất là liên quan tới tường, cột nhà, sẽ giúp chủ căn hộ đảm bảo được sự an toàn cho gia đình, cũng như tuổi thọ của căn nhà.






Đối với nhiều công trình nhà ở (CTNƠ) do chủ sở hữu tự triển khai xây dựng, thường rất hay xảy ra các sự cố phát sinh sau khi hoàn thiện như nhà dột, mái bị nghiêng, hoặc thậm chí bong tróc, rạn nứt tường. Gặp trường hợp những nhà thầu xây dựng thiếu trách nhiệm và kiến thức chuyên môn, chủ nhà sẽ rất khó khăn để khắc phục.


Xử lý tường nứt


Nhiều căn nhà chỉ mới hoàn thiện chưa đầy 1 năm đã xuất hiện vết nứt dọc ở cột, nứt ngang ở đà (rầm). Hiện tượng phổ biến trong xây dựng là những vết nứt nhỏ với số lượng nhiều có trên các mảng tường lớn. Điều này làm cho nhiều gia đình lo lắng và ngay lập tức thông báo với đơn vị thầu thi công. Tuy nhiên, chủ yếu câu trả lời từ phía các công ty xây dựng (hoặc đội thợ) đều cho rằng không nghiêm trọng, chỉ rạn nứt do vật liệu co rút trong quá trình sử dụng và… hứa sẽ tới sửa chữa trong thời gian sau (mà chưa biết là khi nào).


Hiện trạng trên cũng không loại trừ với nhà được xây dựng dựa trên khung chịu lực bằng bê tông cốt thép. Nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng có rất nhiều nguyên nhân gây ra nứt rạn tường và phương pháp khắc phục tương thích.


Đối với loại nứt hình chân chim (độ nứt cạn), vết nứt thường nhẹ và chỉ nằm ở lớp vữa trát, không ăn sâu vào tường gạch… (do kỹ thuật trát tường không đúng kỹ thuật, quy trình). Cách khắc phục tương ứng là đục lớp hồ cũ dọc theo các vết nứt, xử lý kỹ, đủ ẩm và trát lại bằng vữa già xi măng, cát mịn. Nếu bị dộp, cần đục loại bỏ toàn bộ mảng tường để trát lại. Đồng thời, lớp hồ trát mới phải để tối thiểu 7 ngày mới tiến hành xử lý chà, trét, sơn nước.


Những sự cố "hậu thi công" luôn xuất hiện nếu chủ nhà không lựa chọn chính xác
các đơn vị xây dựng uy tín


Đối với vết nứt sâu, xuyên qua tường xây (ở mép tiếp giáp tường – cột, do kỹ thuật thi công, do không đặt hoặc đặt không đủ thép râu liên kết vào tường), cần dùng máy cắt tạo rãnh sâu, làm sạch, ẩm và phụt vữa sửa chữa loại đông cứng nhanh bán sẵn và trát lại bằng vữa trát thông thường. Nếu vết nứt ở mép tiếp giáp tường – mép rầm (do không xử lý hồ dầu và ẩm đúng phương pháp, xây không đúng quy định), trong quá trình đông cứng, tường và cả hồ xây, trát đều co ngót một phần làm xuất hiện vết nứt ngang.


Cách xử lý cũng sẽ như trên, hoặc đục hàng gạch trên cùng ra để xây lại theo đúng quy định.


Nứt ở mép tiếp giáp tường – mặt trên rầm thường thấy ở các tầng từ tầng 2 (cũng do lỗi kỹ thuật, chính những vết nứt này, ở tường ngăn khu vệ sinh, ở tường đầu hồi là chỗ dễ thấm nước, gây loang lổ). Cách sửa: có thể bằng vữa cao cấp như đã nêu, tuy nhiên giá thành khá đắt. Những vết nứt này chủ yếu do đà sàn bị võng. Do đó tiết diện các cấu kiện đà phải đủ độ cứng cần thiết và cốt thép đủ sao cho độ võng này không đáng kể.


Nứt ở mép cửa


Thường xuất hiện ở các góc trên cửa ra vào, cửa sổ, do rầm lanh tô cửa không đủ dài, không đủ đoạn neo gối lên hai đầu tường và trong quá trình sử dụng tường bị đóng quá mạnh. Muốn phòng ngừa ngay từ đầu, các rầm lanh tô trên đầu cửa đi, cửa sổ phải đủ dài, vươn khỏi đố cửa tối thiểu 20cm. Cách sửa hiệu quả nhất: đục lấy hẳn rầm lanh tô ra, thay rầm khác dài hơn, đủ neo hơn.


Việc đập vỡ cục bộ đầu lanh tô, đắp vữa vào chỉ tăng độ cứng rất ít, thường không hiệu quả, nghĩa là sẽ bị nứt lại một thời gian sau đó, nhất là khi cửa đóng mạnh.


Các vết nứt nghiêng trên tường là loại vết nứt "khó chịu" nhất và khó sửa nhất. Thường nó có thể xuất hiện tại nhiều mảng tường, ở nhiều tầng. Quy luật là xuất hiện sát mép sàn, gần các cột và xiên dần vào giữa mảng tường; hoặc xuất hiện ở các góc dưới của bậu cửa sổ, xiên xuống dưới.


Nguyên nhân: căn nhà đã bị lún. Muốn sửa phải chống lún bằng nhiều giải pháp khác nhau, đều có khó khăn và tốn kém. Việc đục rỗng vết nứt, đóng "gông" đinh đỉa để "may" vết nứt lại chỉ tạm thời, không hiệu quả; vì không ngăn chặn được nguyên nhân gây ra và sẽ bị nứt lại, có thể là chỗ cũ hay quanh đó.


Do đó, đối với loại vết nứt này, nếu nặng, ngày càng phát triển, nên tìm đến những đơn vị tư vấn có kinh nghiệm để nhờ sự giúp đỡ cần thiết, chính xác. Cần chú ý, việc đầu tiên phải làm khi phát hiện vết nứt là phải đánh dấu bằng bút chì, bằng nét gạch thẳng góc với phương khe nứt, ghi lại ngày tháng và theo dõi qua thời gian, các vết nứt có vượt điểm đánh dấu hay không. Nếu vượt qua, có nghĩa là vết nứt tiếp tục phát triển, cần có biện pháp xử lý đúng mực, đúng bệnh nhanh nhất.


Cuối cùng, ngoài những kiến thức vừa nêu, chủ hộ nên tìm các đội thợ chuyên nghiệp và giám sát thi công tốt ngay từ khi có ý định xây nhà. Thường vết nứt chỉ xuất hiện trong khoảng một tháng sau khi hoàn tất công trình và quy định cho phép chủ nhà được giữ 5% giá trị nhân công để bảo hành một năm. Nếu có quá nhiều loại vết nứt nên tìm đến nhà tư vấn chuyên môn có uy tín, đó là những đơn vị thi công chuyên nghiệp và thương hiệu, dù đắt hơn các đội thợ tự phát nhưng sẽ an toàn và đảm bảo tuổi thọ cho công trình nhà ở.

Song Hà (Thời báo kinh doanh)

0 nhận xét:

Đăng nhận xét