Thứ Năm, 22 tháng 1, 2015

BẤT ĐỘNG SẢN GIÁ RẺ

Cẩn trọng khi "săn" bất động sản siêu rẻ
Cẩn trọng khi mua căn hộ "chung cư mini"
Mua nhà dưới một tỷ đồng và những điều cần lưu ý

Cẩn trọng khi "săn" bất động sản siêu rẻ

Trên thị trường thứ cấp đang xuất hiện tình trạng có những căn hộ dự án bán với giá siêu rẻ chỉ bằng một nửa giá ban đầu. Do đó, cũng xuất hiện một lượng không nhỏ nhà đầu tư "săn" loại BĐS bán tháo này. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, việc mua loại căn hộ siêu rẻ này không đơn giản chỉ dựa vào giá cả bởi nó tiền ẩn rất nhiều rủi ro.

Anh Thiên, một nhà đầu tư sống tại quận Bình Thạnh, Tp.HCM đang cân nhắc mua lại 5 căn hộ tại một dự án đang xây dở dang và bị đình trệ 5 năm trên đường Nam Hòa, quận 9.

Anh Thiện cho biết, nguyên nhân khiến anh mạo hiểm mua loại căn hộ này vì giá của nó quá rẻ, rẻ đến mức không thể tưởng tượng được. "Thời điểm "nóng sốt", 5 căn hộ này có giá 1.300 USD/m2, giờ giảm một nửa vì chưa biết khi nào dự án mới hoàn thành. Cũng biết là tiền nào của ấy, nhưng mà rẻ xuống 70% thì quá sốc nên tôi thử xem sao", nhà đầu tư này phân tích.

Chia sẻ với phóng viên, anh Thiện cho biết, người bán hàng cho anh là cỗ quen biết, trước đây tham gia thi công dự án này. Chủ đầu tư không có tiền thanh toán tiền cho đơn vị thi công nên gán căn hộ để trả nợ. Người bán cho anh không muốn đau đầu vì kiện tụng, cũng muốn có tiền để đầu tư kênh khác nên bán rẻ như cho. Chỉ bỏ ra hơn chục tỷ bạc mà mua được 5 căn, dù biết là có nhiều rủi ro nhưng anh Thiện vẫn quyết mua bởi nếu không liều lĩnh thì chẳng bao giờ "săn" được món hàng hời như vậy. "Vả lại, tôi không ôm tất cả số căn hộ này một mình mà sẽ chia hàng lại cho người quen cho nên nếu có rủi ro thì cũng không bị nhiều", anh Thiên cho biết thêm.

Kế hoạch được nhà đầu tư này đặt ra là mua những loại căn hộ có giá siêu rẻ rồi chờ đợi những động thái của chủ đầu tư. Anh Thiện cho biết, tình huống xấu nhất có thể xảy ra là dự án có thể bị kéo dài đến năm bảy năm nữa. Tuy nhiên, nhà đầu tư này sẵn sàng chấp nhận, miễn sao cuối cùng vẫn lấy được nhà. "Dự án đã xây xong phần thô, tôi tin chắc rằng hàng trăm khách hàng sẽ không để yên nếu chủ đầu tư tiếp tục né tránh. Chắc chắn dự án sẽ được khởi động lại trong thời gian sớm", nhà đầu tư này phân tích.

Trường hợp nhà đầu tư đi "săn" BĐS siêu rẻ như anh Thiện không phải là hiếm. Có khá nhiều người sẵn sàng chấp nhận rủi ro để mua loại hàng này. Quan điểm họ đưa ra là: "Phải tham lam khi người khác sợ hãi".

Anh Liêm, một nhà đầu tư khác ngụ tại quận Tân Bình, Tp.HCM cũng đã xuống tiền mua liền một lúc 3 căn hộ chung cư Gia Phú quận Thủ Đức khi được môi giới chào bán căn hộ từ một tỷ đồng xuống còn 500 triệu đồng một căn. Tính ra, với 1,5 tỷ đồng, nhà đầu tư này đã có trong tay 3 căn hộ. Anh Liêm khẳng định: "Tôi thừa biết hàng rẻ là hàng có vấn đề nhưng khi nó đã rẻ tới mức đáy rồi thì không còn cảm giác lo lắng hay sợ hãi khi mua nó nữa. Cũng giống như quy luật trên thị trường chứng khoán, có người bán tháo thì sẽ có người bắt đáy", anh Liêm giải thích.

Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản lại cho rằng, cần phải cẩn trọng khi mua căn hộ dự án bán tháo. Mua căn hộ loại này không phải chỉ dựa nguyên vào yếu tố giá cả, đã có nhiều ví dụ về việc tưởng mua được hàng rẻ lại hóa ra đắt trên thị trường thứ cấp.

Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng Giám đốc Công ty Techcomreal trao đổi với phóng viên: "Hiện nay, có không ít nhà đầu tư "săn" BĐS bán tháo với giá siêu rẻ nhưng tôi nghĩ đây không phải là một quyết định sáng suốt. Nên nhớ một quy luật, tiền nào thì của ấy. Cũng như thức ăn rẻ thì không thể đủ dưỡng chất, càng không thể bổ, nếu không muốn nói đến việc có thể gây hại cho sức khỏe. Do đó, các nhà đầu tư nên cảnh giác với kiểu bán tháo nhà đất kiểu này".

Đưa ra ví dụ chứng minh, ông Lộc cho biết, cách đây gần 2 năm sàn địa ốc của ông cũng được chào mời mua 5 căn hộ giảm giá 50%. Ban đầu ông cũng thấy "sốc" và lưu tâm đến, nhưng khi thẩm định dự án, nhận thấy mức giá bán quá vô lý nên ông đã từ chối mua. Và chỉ 12 tháng sau, trên thị trường xuất hiện hàng loạt thông tin các căn hộ này bị bán trùng cho nhiều người. Ông Lộc khẳng định: "Tôi vẫn giữ quan điểm của mình, BĐS không phải thị trường dành cho hàng đại hạ giá. Siêu rẻ sẽ gắn liền với siêu rủi ro".

Ông Lê Tấn Hòa, Tổng Giám đốc Công ty Lilama SHB cho rằng, nếu nhà đầu tư muốn tìm mua hàng rẻ có thể tìm đến những tài sản phát mãi của các ngân hàng. Loại hàng này đảm bảo yếu tố pháp lý và có rất nhiều loại hàng để người mua lựa chọn. Các nhà đầu tư không nhất thiết phải mạo hiểm gom BĐS trên thị trường thứ cấp khi không biết số phận dự án như thế nào trong tương lai.

(Theo VnExpress)

Cẩn trọng khi mua căn hộ "chung cư mini"

Đa phần các "chung cư mini" do một cá nhân đầu tư xây dựng, trên diện tích đất nhỏ, nằm trong các ngõ sâu, hẹp. Mặc dù là một tổ hợp căn hộ với nhiều người sinh sống nhưng các khu nhà này không tuân thủ bất kỳ quy chuẩn nào về xây dựng chung cư hoặc khu nhà nhiều tầng, nhiều hộ.

Tại "chung cư mini" ngõ 420 Khương Đình, khu sử dụng chung tại tầng 1 luôn “kín cổng cao tường”, thậm chí không có một cái chuông để gọi cửa. Theo một số người dân sống xung quanh, khu nhà này do những người sống tại từng căn hộ tự cai quản, giữ chìa khóa riêng để ra vào. Nếu khách muốn tìm đến chỉ còn cách liên hệ trước với chủ nhà.

Quan sát bên trong, tầng để xe của khu nhà này khá bí, không thấy các thiết bị chống cháy được treo lên tường. Ngõ đi vào khu chung cư này rất hẹp, hai xe máy tránh nhau cũng khó. Tuy nhiên, người có ý định bán một căn hộ 42m2 ở tầng 5 khu nhà “quảng cáo” rằng: sắp tới, khi đường vành đai 3 hoàn thiện thì cả chục xe cứu hỏa cũng có thể vào được chứ đừng nói một xe.

Sau gần 20 phút dò đường, hết vào ngõ, rẽ ngách, quẹo hẻm, tốn không ít tiền điện thoại để hỏi đường gia chủ, chúng tôi tới một "chung cư mini" ở phường Nghĩa Đô (Cầu Giấy). Nhà đã đi vào sử dụng được hơn 2 tháng nhưng không thấy các thiết bị phòng cháy chữa cháy ở tầng hầm cũng như các tầng nhà khác. Thắc mắc với người quản lý, họ bảo là chưa mang về kịp.

Trong vai một người tìm mua nhà, chúng tôi được người quản lý hỏi rất kỹ về nghề nghiệp, thậm chí cả bố mẹ. Sau khi biết chúng tôi là người tỉnh ngoài muốn mua nhà, họ niềm nở dẫn đi xem một căn hộ tại tầng 3, diện tích trên 60m2 khá hiện đại: tường bả matit, lăn sơn, trần thạch cao, tủ bếp, máy hút mùi, bình nóng lạnh... Nhưng khi chúng tôi ngỏ ý muốn xem các giấy tờ pháp lý của tòa nhà và mẫu hợp đồng mua bán thì người quản lý nhất quyết bắt phải có đặt cọc mới được xem.

Theo khảo sát của phóng viên báo Thanh Niên, đa phần những người mua nhà trong các "chung cư mini" là người ngoại tỉnh, mua nhà cho con ở đi học hoặc mới đi làm, những đôi vợ chồng trẻ đang đợi nhập hộ khẩu Hà Nội.

“Tôi hỏi mua một căn tại Nghĩa Đô, họ nói do một công ty địa ốc làm chủ đầu tư. Tôi gọi sang công ty đó thì họ lại nói họ chỉ là môi giới và chỉ sang một công ty khác. Gọi sang đấy lại nhận được trả lời rằng do một cá nhân xây và chỉ gửi công ty bán”, chị Thanh Thủy, quê Phú Thọ kể.

Anh Tuấn, một người có kinh nghiệm lâu năm trong ngành xây dựng cho biết, giá thành xây dựng loại nhà này khoảng 4 triệu đồng/m2, tính thêm cả một số tiện nghi, giá cũng chừng 5-6 triệu đồng/m2. Trong khi giá bán của các căn nhà loại này khoảng trên 16 triệu đồng/m2. Chẳng hạn như căn chung cư ở Nghĩa Đô, chủ nhà đòi tới 1,05 tỉ/căn khoảng 64m2.

Nhưng điều quan trọng hơn là căn cứ pháp lý của các căn nhà này không rõ ràng, nhiều quyền lợi của khách hàng khá mập mờ. Anh Tuấn khuyên, các khách hàng nếu muốn mua những chung cư loại này nên tìm hiểu kỹ về giấy phép xây dựng, quyền sở hữu của khu nhà, các quy định về phần sử dụng chung, bộ phận quản lý, vận hành tòa nhà.

Trao đổi với phóng viên báo Thanh Niên, một cán bộ Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Sở mới chỉ biết về loại căn hộ chung cư này qua báo chí và chưa có bất kỳ quy định luật pháp nào về loại nhà này. "Theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải có chức năng kinh doanh bất động sản thì mới được xây dựng nhà để bán và khi đó người mua nhà mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nhưng ở đây, theo tôi biết, các cá nhân có đất tự xin phép xây dựng nhà cao tầng rồi chia phòng ra bán cho nhiều người. Có lẽ đã đến lúc quản lý Nhà nước phải quan tâm đến loại "chung cư mini" như thế này", ông này cho biết.

Theo Thanh nien Online

Mua nhà dưới một tỷ đồng và những điều cần lưu ý

Những căn nhà có giá dưới 1 tỷ đang là “đích ngắm” của người mua để ở hoặc đầu tư kiếm lời.

Hiện nay, các giao dịch đất nền dự án hoặc căn hộ cao cấp diễn biến cầm chừng. Tuy nhiên, việc mua – bán nhà đơn lẻ ở các quận như Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân… và những căn nhà nát hoặc căn hộ có mức giá trung bình đang làm nóng thị trường.

Mức giá có nhiều sự lựa chọn

Theo nhận định của những nhà đầu tư, giá nhà dưới 1 tỷ là mức hợp với túi tiền của rất nhiều người có nhu cầu mua để ở. Với người mua đi bán lại, đây cũng là “sản phẩm” kiếm lời nhanh trong thời điểm này.

Chị Nguyễn Xuân Bích, 47 tuổi, một nhà đầu tư nhỏ lẻ, cho biết “Chỉ cần mua nhà cấp bốn cũ, giá khoảng 400 – 600 triệu đồng, sau đó sửa chữa lại cho tươm tất là bán có lời từ 100 – 200 triệu đồng”.

Những căn nhà có giá dưới 1 tỷ đồng thường nằm trong hẻm, diện tích tương đối từ 35 – 80m2. Đơn cử, vào cuối tháng 10-2009, giá rao bán nhà cấp bốn trong hẻm rộng 6 m tại khu vực đường Văn Thân, phường 8, quận 6 từ 400 đến 850 triệu đồng cho nhà có diện tích 3,5m x 5m đến 3m x 9 m. Tại phường 4, trong các đường hẻm nhỏ, người mua có thể tìm được nhà đúc hai tấm, diện tích 4m x 8m với giá 1 tỷ đồng (chưa tính thủ tục sang tên).

Theo nhận định của những nhà đầu tư, giá nhà dưới 1 tỷ là mức hợp với túi tiền của rất nhiều người có nhu cầu mua để ở (Ảnh minh họa)

Nếu muốn nhà có diện tích rộng hơn, người mua chịu khó ra xa trung tâm thành phố. Ví dụ ở quận 12, khu vực giáp ranh với siêu thị Metro, chỉ cần từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng, bạn có thể mua được nhà đúc trong hẻm xe ô tô vào được.

Ở huyện Bình Chánh, rất nhiều nhà cấp bốn đang rao giáo rất “mềm”. Khu vực gần chợ Vĩnh Lộc, vào hẻm, diện tích 4m x 13m có giá chỉ 300 triệu đồng; diện tích 4m x 20m giá 330 triệu… Tất cả đều có bảng số nhà, đồng hồ điện riêng, nước giếng.

Huyện Hóc Môn, khu vực ấp 3, Đông Thạnh, hiện có những căn nhà cấp ba được rao bán với giá xấp xỉ 800 triệu đồng, diện tích 4m x 28m; nhà đúc một tấm, diện tích 5m x 12m, giá 400 triệu đồng; nhà cấp bốn, diện tích 5,2m x 7m, giá 330 triệu đồng…

Trường hợp muốn mua nhà gần trung tâm, bạn đến quận Gò Vấp hay quận Bình Thạnh. Ở phường 6 quận Gò Vấp, nhiều căn nhà đang được rao bán với giá khoảng 900 triệu đồng, diện tích xây dựng 66m2, sổ hồng. Khu Cây Trâm, quận Gò Vấp, nhà cấp ba hiện được rao bán chưa đến nửa tỷ đồng, diện tích 4m x 4,6m, có sổ hồng.

Tại quận Bình Thạnh, người mua có thể tìm thấy nhà trong mức giá này ở khu Bình Lợi, phường 13 hoặc trong các con hẻm cuối đường Hoàng Hoa Thám, giáp quận Phú Nhuận. Nếu chọn khu vực quận 11, bạn vẫn cót hể tìm mua nhà dưới 1 tỷ, diện tích sử dụng dưới 50 m2, nằm gần trục đường 3-2.

Ngoài các căn nhà đơn lẻ, căn hộ có mức giá trung bình cũng đang được nhiều người tìm mua. Cụ thể như dự án căn hộ Tân Mai, quận Bình Tân, có giá bán 12,8 – 13 triệu đồng/m2, diện tích từ 47 – 67 m2/căn. Dự án đã thu hút nhiều khách hàng từ các quận 6, và tỉnh Long An, Tiền Giang, Tây Ninh tìm mua.

Tại quận 9, dự án căn hộ Ehome 2 cũng đang trong tầm ngắm của nhiều người mua để ở lẫn các nhà đầu tư. Mức giá các căn hộ từ 620 triệu đồng trở lên.

Ưu và nhược điểm của giá dưới 1 tỷ

Đặc điểm của các căn hộ, nhà có giá dưới một tỷ là nằm trong Thành phố Hồ Chí Minh hoặc ở các quận xa khu trung tâm nhưng được kết nối giao thông thuận tiện. Các căn nhà có diện tích vừa phải, giao dịch mua bán sẽ dễ dàng, nhanh chóng vì tổng giá trị căn ộ không vượt quá ngưỡng 800 triệu đồng/căn.

Bên cạnh lợi thế về giá cả, khi chọn mua những căn nhà dưới một tỷ đồng, người dân có thể vào ở được ngay. Họ không cần phải chờ đợi như khi mua nhà dự án và cũng không ngại phải chung đụng với ai như sống trong những khu chung cư. Chính yếu tố này nhiều khi khiến người mua lơ là những tình huống pháp lý phát sinh về sau.

Nhiều người mua nhà đang nhắm đến khu vực Vĩnh Lộc, huyện Bình Chánh. Khi so sánh giá cả, họ sẽ nhận thấy giá nhà tại đây “mềm” hơn nhiều so với nhà có diện tích tương đương ở quận Gò Vấp hay quận Bình Thạnh.

Anh Huỳnh Kim Sơn, một môi giới nhà đất tại Vĩnh Lộc cho biết: “Hầu hết, những căn nhà đang rao bán tại khu vực này đều được xây dựng vài năm trở lại đây. Trong đó, đa phần có nguồn gốc đất ruộng hay đất vườn, chưa xong thủ tục chuyển sang đất thổ cư. Do đó, nếu mua nhà ở đây, khi làm thủ tục giấy tờ hợp pháp sở hữu căn nhà, số tiền phải đóng cho chuyển sang đất thổ cư sẽ đắt hơn rất nhiều lần so với giá căn nhà đã mua!”.

“Mặt khác, hầu hết nhà, đất nơi đây thuộc dạng của ông bà để lại. Đất được chia lô, nền nhưng cùng chung một bằng khoán, rất ít trường hợp chủ đất tách riêng để làm giấy tờ sở hữu. Do đó, khi bên mua tiến hành làm các thủ tục pháp lý sẽ phải tốn nhiều thời gian hơn”.

Khi mua nhà ở các khu vực ven thành phố, người mua cần chú ý đến căn nhà đó được xây trên đất thổ cư hay đất nông nghiệp.

Chẳng hạn, tại khu vực giáp ranh siêu thị Metro, quận 12, các căn nhà giá dưới một tỷ đồng đều nằm trong hẻm với đường nội bộ được tráng xi măng hoặc đất nện. Đến đây, tuy thấy nhiều căn nhà bề thế, song khi tìm hiểu kỹ, xen kẽ vẫn là đất nông nghiệp chen cùng đất thổ cư.

Do vậy, khi mua, bạn cần xác định rõ giấy tờ căn nhà nằm trên đất đã chuyển mục đích sử dụng chưa. Nếu còn là đất nông nghiệp, bên mua nên chủ động thoả thuận kéo giá xuống tiếp cùng với việc ký giấy mua bán với chính chủ đất, chứ không phải người trung gian. Bằng cách này, người mua mới dễ làm thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư sau này.

Ngoài ra, bạn cũng cần cẩn thận khi mua nhà dưới một tỷ nhưng chưa có sổ hồng, để tránh rơi vào tình huống tính già hoá non. Trên thực tế, nhiều người mua nhà chưa có sổ hồng, giá dưới 1 tỷ. Đến khi làm giấy tờ, họ phải đóng thêm số tiền sử dụng đất khiến giá nhà bị đội lên, có trường hợp phải đóng thuế đến vài trăm triệu đồng.

Cẩn thận với hợp đồng hứa bán nhà

Khó khăn đối với người đi mua nhà đơn lẻ hiện nay là nếu không tìm hiểu kỹ sẽ rất dễ bị lừa. Khi gặp vấn đề về pháp lý, rủi ro thường đổ hết lên đầu người mua. Tình tiết của vụ án vừa được Toà án Thành phố Hồ Chí Minh xét xử rất đáng để người đi mua nhà rút kinh nghiệm.

Chị Nguyễn Thị Thanh Nhàn, nhà ở quận 4 thành phố Hồ Chí Minh xem báo thấy đăng quảng cáo bán căn nhà tại quận 12, có lầu đúc với giá 550 triệu đồng. Chị đến hỏi mua, chủ nhà giải thích vì kẹt tiền nên đã đem nhà thế chấp vay nợ. Nếu chị đồng ý mua, cứ đặt cọc 150 triệu đồng. Chủ nhà hứa hẹn dùng tiền đó chuộc lại giấy tờ nhà rồi bán cho chị.

Hai bên còn đưa nhau ra công chứng, làm hợp đồng hứa bán nhà. Chị Nhàn cầm hợp đồng về, chờ ba tháng trôi qua mà không thấy bên kia bàn việc bán nhà nên kiện ra toà. Kết quả, chị thua kiện vì lý do: Hợp đồng hứa bán nhà không hề ràng buộc gì về nghĩa vụ và các khoản bồi thường nếu một trong hai bên đổi ý. Bên bán chỉ có trách nhiệm trả lại tiền cọc. Xem như bên hứa bán đã vay tiền của chị Nhàn mà không tốn khoản trả lãi nào hết.

Do đó, người mua luôn phải cẩn thận trước khi mở hầu bao. Đừng ham giá rẻ, mua nhà đã thế chấp vay nợ để bị tiền mất, tật mang.

Theo TT&GĐ

0 nhận xét:

Đăng nhận xét