Thứ Năm, 22 tháng 1, 2015

BẤT ĐỘNG SẢN GIÁ RẺ (Phần tiếp theo)

Thận trọng khi mua đất nền giá rẻ vùng ven
Vũng Tàu: Tránh tiền mất, tật mang khi mua nhà giá "bèo"
Thận trọng khi giao dịch mua bán đất dưới 30m2 

Thận trọng khi mua đất nền giá rẻ vùng ven

Thị trường đất nền ở các tỉnh lân cận Tp.HCM khá đa dạng với nhiều hộ gia đình có đất thổ cư, đất vườn đang phân lô ra bán. Đương nhiên đất khu vực này có giá khá mềm, song nhiều người cho rằng nên cẩn thận với loại đất nền tự phát này.

Bình Dương, Đồng Nai hay Long An là những địa phương với hàng loạt các dự án nhà ở đang cung cấp một lượng lớn nền đất cho thị trường, trong đó nhiều hộ dân với những nền đất tự phân lô ra bán nhắm vào phân khúc người mua có thu nhập thấp.

Trên đại lộ dẫn về khu trung tâm tỉnh Bình Dương, nhan nhản những băng rôn, từ bản viết tay nguệch ngoạc đến in ấn nghiêm chỉnh, được treo dọc hai bên đường. Không quá khó để có thể tìm những bảng rao bán những nền đất có giá rất rẻ, thậm chí chỉ vài chục triệu đồng/nền.

Một cò đất giới thiệu khu đất ở khu vực ngã tư Bình Chuẩn, thuộc huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương với các lô đất đang được phân lô ra bán với giá chỉ từ 50 triệu đồng/nền có diện tích 40 mét vuông. Tùy vào diện tích nền đất (từ 4x10 đến 5x30), giá bán dao động từ 1 đến 1,4 triệu đồng/mét vuông.

Theo lời giới thiệu của tay cò đất này thì khu đất đang rao bán trên đã có hạ tầng đường điện đầy đủ, người mua có thể xây nhà ở ngay.

Khi được hỏi về tính pháp lý của thửa đất, ông này quả quyết sẽ lo giấy phép xây dựng nhà cho người mua, và sau này nếu tách sổ người mua sẽ chịu chi phí 3-4 triệu đồng.

Ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Tấc Đất Tấc Vàng, cho biết loại hình đất nền trên khá phổ biến bởi với mức giá chỉ vài chục triệu đồng nên đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhiều người có nguồn tài chính eo hẹp.

Tuy nhiên, vấn đề cần quan tâm nhất, theo ông Tuấn, là tính pháp lý của loại hình đất nền này, ngoại trừ những người chấp nhận rủi ro là mua xây nhà để ở và không quan tâm đến chủ quyền.

Ông Tuấn cho biết trước đây việc tách thửa còn có thể làm được, nhưng nay việc này rất khó bởi tỉnh Bình Dương đang siết lại vấn đề này.


Vũng Tàu: Tránh tiền mất, tật mang khi mua nhà giá "bèo"

Nhiều người vẫn nhắm mắt mua đất rừng, đất nông nghiệp chia lô trái phép, nhà xây dựng không phép vì giá rẻ và hy vọng sau này sẽ được hợp thức hóa.

Cách đây vài năm, tại các quận, huyện vùng ven Tp.HCM đã diễn ra cơn sốt mua bán nhà giá “bèo” (xây dựng không phép trên đất nông nghiệp, bị quy hoạch “treo”, công trình phúc lợi công cộng…), làm cho khá nhiều người “tiền mất, tật mang”. Mới đây, tình trạng này lại tái diễn ở TP Vũng Tàu.

Như nấm mọc sau mưa

Theo giới “cò” rỉ tai truyền miệng hoặc quảng bá trên mạng internet thì các phường 10, 11, 12 và Nguyễn An Ninh – TP Vũng Tàu là một trong những “thiên đường” của nhà giá rẻ. Khu vực này hiện có hàng ngàn hecta đất rừng ngập mặn, ao hồ, đất nông nghiệp được người dân, giới đầu cơ nhà đất san lấp mặt bằng để phân lô, xây dựng và sang nhượng trái phép.

Điều đáng nói là phần lớn đất ở đây đều nằm trong vùng quy hoạch. Không chỉ có thế, ngay cả ở đồi cát phòng hộ dọc đường 3 Tháng 2 (thuộc địa phận phường 10, 11) hay rừng phòng hộ ở phường Nguyễn An Ninh, giới đầu cơ, đầu nậu và cả người dân cũng lén lút đổ về đây phân lô bán nền hoặc khai thác cát làm vật liệu xây dựng.

Theo chân một “cò” đất tại khu vực này, chúng tôi được dẫn đến những bãi đất trống vừa được san lấp nham nhở, trên đó có vài căn nhà lèo tèo và không hề có những hệ thống hạ tầng tối thiểu. Giá đất ở đây cũng khá “mềm” khi trung bình chỉ từ 2-4 triệu đồng/m2 (tùy tính pháp lý của mỗi khu đất như đất trồng cây lâu năm, ngắn ngày, giấy chủ quyền photocopy, giấy tay…). Do có những miếng đất khá nhỏ chỉ vài chục mét vuông nên có những căn nhà cấp 4 với giá chỉ trên dưới 150 triệu đồng và được quảng cáo là “chìa khóa trao tay, mua vào ở ngay” (!?).

Tại phường 11, “cò” H. giới thiệu một lô đất đủ xây biệt thự, diện tích 180 m2, nằm trong khu vực khá đẹp được hưởng lợi ích từ Quốc lộ 51B đang được mở rộng… với giá chỉ 750 triệu đồng. Theo “cò” H., mức giá trên là rẻ bởi chủ đất đang kẹt tiền đổi xe. Từ đầu năm đến nay, người dân, nhà đầu tư đổ về khu vực này mua đất, xây nhà rất nhiều khiến giá đất ở đây tăng mạnh, trong khi đầu năm giá đất chỉ 3 triệu đồng/m2 thì nay đã lên hơn 4 triệu đồng/m2…

Bao xây nhà… một đêm

Sở dĩ thị trường nhà đất “lụi” trở nên nhộn nhịp như trên là do việc Quốc lộ 51B mở rộng, tạo điều kiện giao thông đi lại thuận lợi. Kế đến là việc trung tâm hành chính mới của TP Vũng Tàu được quy hoạch dời về đây và hàng loạt dự án siêu thị, trường học… khác được xây dựng đã khiến giá đất tăng đến chóng mặt. Nếu trước tháng 11-2009, đất nông nghiệp mặt tiền đường nhựa ở khu vực Bàu Trũng chỉ khoảng 1 triệu đồng/m2 thì nay lên hơn 3 triệu đồng, thậm chí có nơi giá đất giao dịch lên đến 8 triệu đồng/m2.

Tuy vậy, nguyên nhân chính của tình trạng “bùng nổ” xây nhà không phép thời gian qua một phần bởi các đầu nậu trước đây đã đi mua gom đất nông nghiệp để kinh doanh, nay đất đã dính quy hoạch nên tung những tin về sốt đất, đẩy giá đất tăng cao nhằm bán đất… chạy lấy người. “Nhiều người từ nơi khác tới đây mua đất rồi san lấp, phân lô bán nền trái phép khiến hàng trăm ngôi nhà mọc lên chỉ sau một đêm.

Điều này khiến cơ quan quản lý Nhà nước trở tay không kịp” - một cán bộ phường Nguyễn An Ninh cho biết. Có lẽ chính vì điều này mà khi chúng tôi băn khoăn về đất nông nghiệp làm sao xây nhà, một “cò” đất ở đây cười khẩy phán: “Nếu đồng ý mua đất, tôi sẽ bao xây. Nếu xây ban ngày không được thì mình xây ban đêm, bảo đảm chậm nhất khoảng một tuần là xong, còn nếu cần thì chỉ một đêm”.

Chờ hợp thức hóa?

Một cán bộ Phòng Quản lý xây dựng đô thị TP Vũng Tàu cho rằng nguyên nhân khiến người dân đổ xô xây nhà trái phép bởi tại những khu vực này tồn tại quá nhiều và quá lâu các dự án quy hoạch treo. “Mặc dù luật đã quy định các dự án quy hoạch sau 3 năm không triển khai thực hiện thì phải công bố hủy bỏ nhưng điều này ít được các địa phương thực hiện khiến quyền lợi của dân cũng bị treo theo” - vị này phân tích.

Chính vì vậy, mặc dù lệnh cấm xây nhà trái phép của các phường đã được ban hành nhưng người dân vẫn xây nhà rầm rộ và chủ yếu là vào ban đêm. Có lẽ chính vì vi phạm nhiều, xử lý ít mà nhiều người vẫn nhắm mắt tham gia mua bán loại nhà đất này với hy vọng chính quyền do quản lý không nổi nên một thời gian nữa sẽ hợp thức hóa cho những trường hợp này.

Vi phạm nhiều, xử lý ít

Theo số liệu thống kê sơ bộ, từ năm 2006 đến nay, chỉ tính riêng tại các phường 10, 11, 12 và Nguyễn An Ninh đã có hơn 2.700 ngôi nhà xây dựng không phép nhưng chỉ mới lèo tèo vài căn nhà bị cưỡng chế, mặc dù hàng loạt quyết định đã được ban hành. Còn trong báo cáo của Phòng Quản lý xây dựng đô thị TP Vũng Tàu, trong số những căn nhà xây dựng trái phép trên, cơ quan chức năng đã ban hành 65 quyết định xử phạt với số tiền khoảng 800 triệu đồng. Tuy nhiên, rất ít hộ vi phạm chịu đóng tiền phạt, chứ đừng nói gì đến cưỡng chế. Cũng theo đánh giá của đơn vị này, khu vực Bàu Trũng, phường Nguyễn An Ninh hiện vấn đề xây nhà không phép đang “nóng” nhất.

(Theo NLĐ)


Thận trọng khi giao dịch mua bán đất dưới 30m2

Theo quy định mới các trường hợp đất có diện tích dưới 30m2 rất dễ bị rơi vào diện không được cấp “sổ đỏ” do thửa đất này bị tách ra từ các thửa khác. Vì vậy người dân cần hết sức thận trọng khi giao dịch mua bán loại đất này.

Ngày 8/8, UBND TP Hà Nội ra quy định mới về hạn mức giao đất ở. Theo quy định này, các thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên, có diện tích không nhỏ hơn 30m2. Đối với đất ở khu dân cư nông thôn, khi chia tách thửa mà có hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông đó phải có mặt cắt ngang lớn hơn hoặc bằng 2m.

Thành phố không cho tách thửa đối với các thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở, các dự án đấu giá đất, đất gắn với nhà đang thuê theo Nghị định 61/CP, các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi, các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (GCN)... Cũng theo quy định mới, nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất được hình thành từ việc tách thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp GCN cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất đang sử dụng hình thành trước 10/4/2009 có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu mới nhưng đủ điều kiện cấp GCN thì người đang sử dụng đất được cấp GCN.

Thành phố không cấp GCN, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định mới. Cơ quan công chứng và UBND cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực đối với các trường hợp này... Do đó, người dân khi tiến hành các giao dịch với các thửa đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 phải xem xét kỹ các điều kiện hình thành thửa đất. Nếu rơi vào trường hợp nêu trên, thửa đất sẽ không được cấp “sổ đỏ”.

Cũng theo quy định mới, mức giao đất ở tối thiểu ở các phường là 40m2 tối đa là 90m2. Đối với các xã giáp ranh các quận và thị trấn, hạn mức tối thiểu là 60m2 và tối đa là 120m2. Đối với các xã vùng đồng bằng, hạn mức này được nâng lên 80 - 180m2; đối với các xã trung du là 120 - 240m2 và đối với các xã miền núi
150 - 300m2. Quy định này của UBND TP kèm theo danh sách các xã đã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức giao đất mới.

Liên quan tới loại đất đang được giao dịch nhiều hiện nay (đất vườn ao), UBND TP đã ban hành những quy định rõ ràng để được công nhận là đất ở đối với các thửa đất trong khu dân cư có cả đất vườn và ao liền kề. Cụ thể, các thửa đất được sử dụng trước 18/12/1980 và có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (theo quy định của Luật Đất đai 2003) mà trên đó ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở. Trường hợp chưa xác định ranh giới trong giấy tờ thì diện tích đất ở được xác định không quá 5 lần hạn mức giao đất ở mới (xác định theo mức tối đa).

Với trường hợp thửa đất hình thành sau 18/12/1980 nhưng trước 1/7/2004, nếu có giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó. Nếu diện tích đang sử dụng lớn hơn diện tích trên giấy tờ mà phù hợp với quy hoạch, thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức giao đất mới (ở mức tối đa), phần diện tích còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Trường hợp các hộ đã xây nhà và các công trình phục vụ đời sống trên diện tích vượt hạn mức thì được xem xét công nhận là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp “sổ đỏ”.

(Theo ANTĐ)








0 nhận xét:

Đăng nhận xét